企業(yè)選址調(diào)研先行，這已是成熟企業(yè)的規(guī)范動(dòng)作，尤其在跨國(guó)企業(yè)的選址中，通過(guò)引入第三方專業(yè)顧問(wèn)，可以起到加快進(jìn)度、節(jié)省成本、科學(xué)決策和預(yù)防腐敗的作用。

橋梁，蘇智淵扮演著這樣的角色，一端是尋覓落腳點(diǎn)的企業(yè)，一端是急于招商引資的園區(qū)。擁有長(zhǎng)達(dá)20年的從業(yè)經(jīng)歷，從協(xié)助跨國(guó)企業(yè)選址到助力城市制造業(yè)升級(jí)、從企業(yè)資產(chǎn)處置到服務(wù)園區(qū)騰籠換鳥(niǎo)、從只聞樓梯響到見(jiàn)到REITs下樓來(lái)，蘇智淵既服務(wù)了一批知名企業(yè)，也見(jiàn)證了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的蛻變，是聽(tīng)得見(jiàn)炮火的人也是勤于歸納的行業(yè)思考者。

如今，企業(yè)選址有哪些風(fēng)向？?jī)?nèi)資和外資有何不同？產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的主要矛盾是什么？園區(qū)的新趨勢(shì)是什么？本期《園區(qū)一席談》專訪了戴德梁行中國(guó)區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管、董事總經(jīng)理蘇智淵。

以下為與蘇智淵的對(duì)話，《園區(qū)一席談》編輯整理。

1跑遍長(zhǎng)三角80個(gè)園區(qū)

園區(qū)一席談：戴德梁行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為企業(yè)選址提供哪些服務(wù)和價(jià)值？

蘇智淵：戴德梁行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部成立已逾20年，運(yùn)用我們?cè)谥袊?guó)的長(zhǎng)期積累，為企業(yè)提供工業(yè)廠房、研發(fā)中心、產(chǎn)業(yè)地塊、物流項(xiàng)目的企業(yè)選址、定位等工作，也因?yàn)檫@是一個(gè)持續(xù)性的經(jīng)驗(yàn)，所以我們的團(tuán)隊(duì)能夠在實(shí)操層面協(xié)助企業(yè)客戶解決他們與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有關(guān)的各種問(wèn)題，我們的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)目前已經(jīng)覆蓋全國(guó)10個(gè)城市，并在不斷精細(xì)化服務(wù)內(nèi)容，作為這個(gè)團(tuán)隊(duì)最早的成員和組建人，我還是很驕傲的。

園區(qū)一席談：在行業(yè)深耕多年，哪個(gè)選址事件給你留下深刻印象？

蘇智淵：2014年羅氏診斷試劑項(xiàng)目的選址是給我最深印象的。作為羅氏全球兩大主導(dǎo)業(yè)務(wù)之一的診斷試劑的生產(chǎn)基地在當(dāng)時(shí)還從來(lái)沒(méi)有進(jìn)過(guò)中國(guó)，我們?cè)谮A取了這個(gè)項(xiàng)目的選址委托之后，前后花了整一年的時(shí)間完成了對(duì)長(zhǎng)三角超過(guò)80家園區(qū)的篩選，并與羅氏相關(guān)團(tuán)隊(duì)一起制定了嚴(yán)密的選址因素判斷模型，在長(zhǎng)三角各大園區(qū)的白熱化競(jìng)爭(zhēng)中最終由蘇州工業(yè)園拔得頭籌。這個(gè)項(xiàng)目也被羅氏集團(tuán)內(nèi)部視為一個(gè)極其成功的標(biāo)桿選址項(xiàng)目。雖然一波三折，但回頭復(fù)盤，仍然激動(dòng)人心。（注：羅氏診斷亞太生產(chǎn)基地投資約25億人民幣，于2018年在蘇州工業(yè)園區(qū)正式落成）

2企業(yè)選址，科學(xué)還是玄學(xué)？

園區(qū)一席談：外資企業(yè)和內(nèi)資企業(yè)在投資選址決策上有風(fēng)格區(qū)別么？

蘇智淵：外資企業(yè)一般具備多個(gè)不同部門的制約機(jī)制，比如一個(gè)選址項(xiàng)目會(huì)由房地產(chǎn)部門、業(yè)務(wù)部門和其他支持部門組成一個(gè)選址團(tuán)隊(duì)，并結(jié)合像我們這樣的外部選址機(jī)構(gòu)一起出具選址意見(jiàn)給董事會(huì)最終審批；而內(nèi)資企業(yè)往往以老板直接拍板居多，所以老板的個(gè)人喜好對(duì)選址有較大影響；同時(shí)，外資企業(yè)往往習(xí)慣于通過(guò)專業(yè)第三方來(lái)協(xié)助其進(jìn)行選址工作，這無(wú)論在防止腐敗，還是在工作的專業(yè)度上都能增加選址工作的效率，所以第三方選址已經(jīng)成為外資企業(yè)內(nèi)部合規(guī)性的一個(gè)必要步驟。不過(guò)很多內(nèi)資企業(yè)仍然迷信“關(guān)系學(xué)”，認(rèn)為只要能通過(guò)“關(guān)系”找到相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)就可以解決問(wèn)題，不需要第三方機(jī)構(gòu)。當(dāng)然，近幾年一些迅速成長(zhǎng)的國(guó)內(nèi)民營(yíng)企業(yè)也開(kāi)始越來(lái)越多地向國(guó)際化公司靠攏，使用第三方機(jī)構(gòu)的頻率也顯著增加。 園區(qū)一席談：一般而言，企業(yè)選址中經(jīng)營(yíng)者關(guān)注的前三項(xiàng)因素是什么？

蘇智淵：其實(shí)對(duì)于一家制造業(yè)企業(yè)的選址，我們會(huì)總結(jié)出七大類約50小類的選址因素；而不同行業(yè)對(duì)選址因素的關(guān)注度是不一樣的。比如，集成電路行業(yè)一般對(duì)電力的穩(wěn)定性有很高的要求，一秒鐘的斷電其損失就將是巨大的，所以當(dāng)?shù)厥欠衲芴峁┱骐p回路供電就可能是一個(gè)關(guān)鍵因素。而對(duì)于生物醫(yī)藥企業(yè)而言，人才，特別是高端人才的供給和當(dāng)?shù)氐倪m應(yīng)性就是一個(gè)很重要的因素。當(dāng)然很多企業(yè)更關(guān)注的是當(dāng)?shù)卣�府可以給到多少優(yōu)惠政策。所以，選址因素雖然有固定的大類，但哪些真正對(duì)企業(yè)重要還是需要因人而異，并不存在一成不變的所謂企業(yè)“最重要”的選址因素。在實(shí)操中，我們往往在第一步和企業(yè)一起坐下來(lái)認(rèn)真分析哪些因素對(duì)其運(yùn)營(yíng)的影響最大，從而確定所有選址因素的權(quán)重系數(shù)。 園區(qū)一席談：如果給2021年企業(yè)投資選址景氣度打分（0～100），您打幾分？

蘇智淵：我打60分，受到疫情的持續(xù)影響，2021年的企業(yè)選址景氣度不高。

園區(qū)一席談：投資選址是企業(yè)的大事，您愿意給出什么意見(jiàn)？

蘇智淵：制造業(yè)選址是很精細(xì)化的工作，但對(duì)企業(yè)負(fù)責(zé)人而言，我覺(jué)得首先要想清楚三件事：第一，你的生意機(jī)會(huì)主要在哪個(gè)區(qū)域（是否需要靠近你的客戶？）；第二，你的原材料主要來(lái)自哪里（是否需要靠近原材料產(chǎn)地或者港口？）；第三，哪幾個(gè)是你的工廠運(yùn)營(yíng)未來(lái)必不可少的需求（電力？地塊大小？時(shí)間？）；如果能回答出上面三個(gè)問(wèn)題，其實(shí)制造業(yè)的選址工作就基本有跡可循了。

3吸引高端制造業(yè)，上海沒(méi)有硬傷

園區(qū)一席談：戴德梁行是2021年上海全球招商合作伙伴，您怎么評(píng)價(jià)上海的營(yíng)商環(huán)境？

蘇智淵：上海的經(jīng)濟(jì)地位對(duì)于中國(guó)的重要程度毋庸置疑，但是上海在早幾年也走過(guò)彎路，有一段時(shí)間，上海對(duì)于自己的定位是去產(chǎn)業(yè)化的，覺(jué)得自己已經(jīng)是三產(chǎn)包打天下，二產(chǎn)可以放掉了；但在近幾年劇烈的國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，特別是疫情徹底改變?nèi)�球產(chǎn)業(yè)布局結(jié)構(gòu)的背景下可以明顯看到，去制造業(yè)而形成的產(chǎn)業(yè)空心化其實(shí)是在自斷手腳；所以在最近幾年，我們有幸看到上海從市一級(jí)層面再次把引進(jìn)高質(zhì)量制造業(yè)作為一個(gè)重要抓手。

這次戴德梁行有幸成為2021年上海的全球招商合作伙伴，其實(shí)也傳遞出上海市政府的一個(gè)信息，即上海仍然舉雙手歡迎具有國(guó)際知名度的高端制造業(yè)，并希望通過(guò)戴德梁行這樣的公司來(lái)作為引薦的橋梁。上海并不是一個(gè)有選址硬傷的城市，不像有些城市在某幾個(gè)選址條件上完全使不上力；我覺(jué)得如果上海能從上到下形成對(duì)引進(jìn)高端制造業(yè)的意識(shí)合力，那么很多問(wèn)題是能夠迎刃而解的。

4公募REITs開(kāi)閘，激發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)自省

園區(qū)一席談：從事產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)的企業(yè)出身背景和主打模式五花八門，如果要給園區(qū)做分類，您會(huì)如何劃分？

蘇智淵：產(chǎn)業(yè)園區(qū)有很多不同的分類，比如，可以從產(chǎn)業(yè)方向上分為泛產(chǎn)業(yè)園區(qū)和特定產(chǎn)業(yè)園區(qū)；可以從是否保稅上分為保稅園區(qū)和非保稅園區(qū)；可以從產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)上分為研發(fā)辦公園區(qū)和制造業(yè)園區(qū)。當(dāng)然，站在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)角度，也可以分為“大而全”的產(chǎn)城模式和“小而美”的園區(qū)模式。

園區(qū)一席談：首批公募REITs獲批，有許多園區(qū)入選，您如何評(píng)價(jià)REITs給園區(qū)帶來(lái)的改變？

蘇智淵：公募REITs是已受業(yè)內(nèi)關(guān)注超過(guò)十年的事情了，它的成功落地對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)界當(dāng)然是一件好事。我們一直在講投資的“投融管退”，但產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的所謂退出路徑一直是不清晰的，而公募REITs的推出其實(shí)是為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)打開(kāi)了一個(gè)合理合法且比上市IPO更親民的退出路徑。我覺(jué)得對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)人而言，最重要的變化將是如何打造運(yùn)營(yíng)能力，因?yàn)橛?0％自持的規(guī)定，公募REITs其實(shí)不是一個(gè)真正意義的退出，而是怎么讓大眾相信你的運(yùn)營(yíng)能力并愿意陪你一起玩。所以，我認(rèn)為公募REITs將會(huì)有效地推動(dòng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)人自省內(nèi)部的園區(qū)運(yùn)營(yíng)能力，對(duì)推動(dòng)這個(gè)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展有很大意義。     53大供需矛盾，呼喚政策傾聽(tīng)業(yè)界聲音

園區(qū)一席談：您如何評(píng)價(jià)現(xiàn)階段產(chǎn)業(yè)園區(qū)的市場(chǎng)供需狀況？園區(qū)要切實(shí)提高產(chǎn)業(yè)承接能力，應(yīng)該在哪些方面下功夫？

蘇智淵：目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)的供需狀況仍然有幾個(gè)矛盾：首先是一二線城市沒(méi)地和三四線城市沒(méi)項(xiàng)目的矛盾；其次是容積率過(guò)快提升導(dǎo)致制造型企業(yè)越來(lái)越缺乏單層高標(biāo)準(zhǔn)廠房的矛盾；再次是近幾年“畝均稅收英雄論”導(dǎo)致的各地對(duì)項(xiàng)目準(zhǔn)入使用稅收門檻“一刀切”和企業(yè)職業(yè)經(jīng)理人即使能達(dá)到稅收要求也不愿意承擔(dān)罰則風(fēng)險(xiǎn)的矛盾。 我覺(jué)得產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)主當(dāng)然需要在打造產(chǎn)品和運(yùn)營(yíng)能力上下功夫，但產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在中國(guó)永遠(yuǎn)需要得到當(dāng)?shù)卣�府的支持，所以政府�?yīng)該出臺(tái)什么樣的政策才最有利于當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展，也需要傾聽(tīng)市場(chǎng)的聲音。

園區(qū)一席談：產(chǎn)業(yè)園下一步最顯著的發(fā)展趨勢(shì)是什么？

蘇智淵：第一是園區(qū)運(yùn)營(yíng)能力成為主要競(jìng)爭(zhēng)力的趨勢(shì)；第二是具備全國(guó)擴(kuò)展能力的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商開(kāi)始產(chǎn)品線發(fā)展的趨勢(shì)；第三是從單純的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資邁入對(duì)區(qū)內(nèi)企業(yè)進(jìn)行實(shí)體產(chǎn)業(yè)風(fēng)投的趨勢(shì)；第四是物流地產(chǎn)商向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商融合轉(zhuǎn)型的趨勢(shì)。

撰文 ｜ 江珊

欄目 ｜ 園區(qū)一席談