《港灣商業(yè)觀察》梁美燕

3月28日，美的置業(yè)（03990．HK）舉辦2021年度線上業(yè)績發(fā)布會。在會上，美的置業(yè)把自身比喻為動能十足的馬拉松選手，其交出的2021年的答卷也可圈可點。

相比去年，美的置業(yè)的收入和毛利都大幅上升。但與此同時，其凈利潤和毛利率都有所下滑。

2022年，這位馬拉松選手將會跑得多遠？

01

凈利潤毛利率雙雙下滑，或存“明股實債”

在3月28日的業(yè)績發(fā)布會上，美的置業(yè)董事局主席兼總裁郝恒樂表示，未來的供需結(jié)構(gòu)會有很好的改善，當前還是一個供大于求的狀況，相信未來隨著行業(yè)泡沫的出清，供需結(jié)構(gòu)會更加回歸合理。在未來這種格局下，作為美的置業(yè)來講，相信機會大于挑戰(zhàn)，機會大于風險�！八�以我們按照這種對未來行業(yè)的判斷，未來要穩(wěn)步地做強，而且要控制好杠桿，控制好風險，這是我們基本的原則�！焙潞銟贩Q。

根據(jù)美的置業(yè)發(fā)布的2021年業(yè)績報告。報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)收入737．03億元，同比上升40．4％。毛利為134．95億元，同比上升15．8％。核心凈利潤為54．57億元，同比上升13．6％�？紤]到2021年全行業(yè)所面臨的生存壓力、發(fā)展壓力，美的置業(yè)的業(yè)績難能可貴。

但當行業(yè)洪流一路向南之時，也難有哪艘船能逆流北上。2019年、2020年、2021年，美的置業(yè)歸母凈利潤分別為43．05億元、43．26億元、37．44億元，2021年同比下降13．47％，亦是三年以來的最低值。同時，上述期內(nèi)，美的置業(yè)毛利率分別為31．62％、22．21％、18．3％。三年以來下滑了大約13％。

此外，市場也不乏對美的置業(yè)“明股實債”的猜測。數(shù)據(jù)顯示，2021年，美的置業(yè)少數(shù)股東權(quán)益同比增超33％達到242．98億元，占權(quán)益總額比超50％。這也對公司的利潤分配結(jié)構(gòu)造成了一定影響：美的置業(yè)53．03億元的年內(nèi)綜合收益總額中，少數(shù)股東分走了近三成約15．59億元的利潤，較上年同期的4．99億元增長了212．42％。而這一數(shù)據(jù)在2019年末，還僅為2144．5萬元。

知名地產(chǎn)分析師嚴躍進對《港灣商業(yè)觀察》表示，從業(yè)績表現(xiàn)上看，美的置業(yè)這兩年成長性還是不錯的，也說明美的置業(yè)管理層對于做大規(guī)模是有較好表現(xiàn)。而對于利潤方面，要注意到整個調(diào)控方面的影響。即企業(yè)在做大規(guī)模的時候，有可能會放棄一部分利潤，使得盈利空間減少。利潤還是需要繼續(xù)做大，因為這是站在對投資者負責的角度去進行的。

嚴躍進認為，明股實債是很多企業(yè)采取的一種融資模式。某種程度上來講，企業(yè)在獲得融資方面，還是需要警惕明股實債的影響。倘若做得不到位，確實是會引起很多新的問題，而且，如果政策監(jiān)管對這種資金的依賴度減少，會使得企業(yè)的資金狀況較為被動。

在發(fā)布會上，美的置業(yè)高級副總裁王全輝對2022年企業(yè)經(jīng)營狀況進行了展望。在財務資金方面，鞏固穩(wěn)健的財務策略，增厚風控安全墊，回歸行業(yè)房住不炒的本質(zhì)，逐步轉(zhuǎn)向低杠桿的制造業(yè)邏輯，美的置業(yè)高度重視回款及現(xiàn)金管理，主動降低杠桿、夯實財務穩(wěn)健品牌，加厚資金安全墊。此外，將在嚴控有息負債成本、遵循三道紅線的情況下穩(wěn)步發(fā)展，計劃2022年三條紅線全部轉(zhuǎn)綠。

截至2021年末，公司凈負債率為46．3％，現(xiàn)金短債比1．7，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為72．1％，踩中一條紅線，為黃檔房企。

市場確實不同程度對美的置業(yè)仍踩“三道紅線”有所擔憂。美的置業(yè)執(zhí)行董事兼首席財務官林戈表示，計劃2022年“三道紅線”全部轉(zhuǎn)綠。

02

權(quán)益拿地銷售比高，制造業(yè)經(jīng)營邏輯

提及近年的美的置業(yè)，不少房地產(chǎn)行業(yè)人士的第一反應或許都是“膽大心細”：在2021年房地產(chǎn)市場迎來變局之時，不同于多數(shù)房企的收縮戰(zhàn)術(shù)，美的置業(yè)依舊高調(diào)拿地，但從其同比上升的營收、毛利、凈利潤來看，美的置業(yè)承受風險的同時也換來了回報。財報顯示，截至2021年底，美的置業(yè)的土地儲備總面積達4051萬平方米，其中權(quán)益土儲面積2716萬平方米，二線及以上城市的土儲占比66％。

郝恒樂在業(yè)績會上指出，當前土地溢價以及土地競爭降低，美的置業(yè)會根據(jù)經(jīng)營性現(xiàn)金流的狀況，控制投資節(jié)奏，土地獲取絕對不會突破回款的40％。同時，提升拿地權(quán)益比，減少合作，控制1＋1不能大于二的合作，慎重選擇合作對象，提升自操盤的比例。

土儲力量較為雄厚的美的置業(yè)，去化能力如何？2021年全年，美的置業(yè)及其附屬公司連同其合營企業(yè)和聯(lián)營公司的合同銷售金額約1371．4億元，同比增長8．7％。已售建筑面積約1176．4萬平方米，同比增長5．8％。2021年全年完成年度銷售目標1500億元的91．43％。2022年前兩個月，美的置業(yè)合同銷售金額約為142．2億元，同比減少38．7％，已售建筑面積約122．9萬平方米。

此外，美的置業(yè)深耕經(jīng)濟區(qū)銷售占比67％，同比增長3％。其中，長三角為674億元，占集團整體銷售規(guī)模的接近50％，大灣區(qū)249億元，占比18％。長江中游地區(qū)164億元，占比12％。京津冀地區(qū)144億元，占比11％。西南地區(qū)140億元，占比10％。美的置業(yè)在二線及以上城市占比78％，單城超50億元以上銷售占比41％，市占率前10的城市銷售占比39％。

拿地之外，美的置業(yè)還頻頻收購股權(quán)。自2021年下半年以來，美的置業(yè)便從合作伙伴中收購項目股權(quán)。從去年第三季度到目前，美的置業(yè)有13個項目的股權(quán)收購，通過項目收購來提升權(quán)益占比、自操盤比例。對于收購策略，郝恒樂表示，有良好的投資回報才會選擇去收購。在資金方面，收購對集團資金占用不會太多，會通過并購貸解決并購資金。此外，通過收購盤活項目資金。

然而，美的置業(yè)作為踩線、非控股權(quán)益攀升的房企，仍頻頻發(fā)債融資用于收購擴張，是否會讓企業(yè)本身面臨一定的風險？《港灣商業(yè)觀察》就上述問題聯(lián)系美的置業(yè)，未能獲得回復。

依稀記得2021年8月美的置業(yè)的中期業(yè)績發(fā)布會上，郝恒樂曾提出，要按照制造業(yè)的邏輯經(jīng)營房地產(chǎn)。彼時似乎已經(jīng)對毛利率“回歸”正常水平有所預期。當時郝恒樂指出對公司及行業(yè)未來的判斷：公司處于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型期，也處于爬升期。而毛利率、凈利潤皆出現(xiàn)下滑的2021年后，美的置業(yè)將如何轉(zhuǎn)型？又如何爬升？《港灣商業(yè)觀察》將持續(xù)關(guān)注。

（港灣財經(jīng)出品）

       原文標題 : 美的置業(yè)的“馬拉松賽跑”：2021隱憂，凈利潤與毛利率雙雙下滑