來源 | 深藍財經

撰文 | 吳瑞馨

房企，今年依舊沒有走出低谷。

就連最先意識到危機的萬科，也依舊還在焦慮著。

最近，萬科突然開啟了“賣賣賣”模式，接連出售旗下優(yōu)質資產。先是七折出售旗下最賺錢的商業(yè)項目，又被曝出計劃出售旗下長租公寓公司泊寓的部分股權。這也讓外界開始擔憂起萬科的狀況。

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7折出售“搖錢樹”

萬科近期出售的第一個項目，是上海七寶萬科廣場。

2月20日晚間，亞洲市值最大的房產信托——領展房地產投資信托基金（以下簡稱“領展”，823.HK）在港交所發(fā)布公告稱，公司已于當日完成了對上海七寶萬科廣場剩余50%權益的收購，隨著此次收購完成，領展成了該項目的新主人，萬科則完全退出。

據(jù)悉，上海七寶萬科廣場是由萬科與新加坡投資公司GIC合作投資打造，各占50%股權。2021年4月，領展以27.72億收購GIC持有的七寶萬科廣場50%股權，彼時物業(yè)整體估值為65.8億元，交易協(xié)議價64億元。

而領展這次交易的協(xié)議價為52億元，七寶廣場的最新估值則為70.6億元，領展支付約23.84億元以完成收購。也就是說，領展以近7折價格抄底了七寶萬科廣場。

如果是什么不賺錢的項目，外界可能還并不在意。當問題是，七寶萬科廣場是萬科最賺錢的商業(yè)項目。

財報數(shù)據(jù)顯示，2020年~2022年，七寶萬科廣場的營業(yè)收入分別為3.68億元、4.42億元、4.08億元，均位列萬科商業(yè)項目第一位。即便是受疫情影響最嚴重的2022年，其營業(yè)收入也遠高于第二名的深圳印力中心。2023年上半年，七寶萬科廣場再次以2.13億元營業(yè)收入位居集團榜首。

毫無疑問是個能源源不斷“爆金幣”的“搖錢樹”。但為什么萬科會突然將其出售，而且還是“打折”出售？ 

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被曝計劃出售泊寓部分股權

出售七寶廣場后才一周，市場又傳出消息，稱萬科正計劃出售旗下長租公寓公司“泊寓”的部分后股權。參與談判的潛在買家包括國企。

萬科泊寓成立2016年，截至2023年末，泊寓業(yè)務已布局全國32個城市，管理運營房源達23.6萬間，開業(yè)約18萬間，累計服務超過80萬名新市民，為超過5000家企業(yè)客戶提供定制服務。目前，在全國集中式公寓中，泊寓的規(guī)模及運營效率均位列行業(yè)第一。

但眾所周知，長租公寓盈利是行業(yè)的一大難題，泊寓也不例外。萬科董事長郁亮曾在2020年底時透露，萬科做長租公寓五年虧了90個億。

數(shù)據(jù)顯示，泊寓上半年租實現(xiàn)營收16.4億元，同比增長10.6%。業(yè)務布局全國34個城市，共運營管理租賃住房22.5萬間，累計開業(yè)17.39萬間，出租率達到95.9%。

值得注意的是，去年10月，泊寓總經理在萬科媒體分享會上透露，泊寓已從2023年6月起，實現(xiàn)單月利潤連續(xù)回正，9月份實現(xiàn)了累計權益凈利潤回正，預計今年內將實現(xiàn)整體盈利。

也就是說，泊寓也在穩(wěn)健向好發(fā)展中。好不容易熬過了虧損走向了盈利，但在黎明前夜，萬科為什么突然決定出售泊寓部分股權？ 

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手握1000億，但仍面臨償債壓力

作為有國資背景的國內龍頭房企，萬科的一舉一動都備受關注。這次萬科不惜放棄每年為公司帶來巨大收益的七寶廣場50%股權，又計劃出售已實現(xiàn)整體盈利的長租公寓“泊寓”部分股權，這都說明，萬科現(xiàn)在迫切想要回籠大量資金。

而原因，直接指向償債。

據(jù)企業(yè)預警通，萬科當前共有存續(xù)美元債6只，余額29.530億美元。其中，余額6.3億美元的“萬科 5.35 2024-03-11”即將到期。境內存量債券則多達32只，規(guī)模546.09億元，其中100億元將于一年內到期，包括“21萬科MTN002”、“21萬科MTN003”都將在2024年內到期。

此外，財報數(shù)據(jù)顯示，截至2023年三季度末，萬科總資產16467.02億元，總負債12395.74億元，資產負債率75.28%，其中流動負債有9404.7億元，除了合同負債外，主要為應付賬款2489.37億元和其他應付款1619.40億元，一年內到期非流動負債474.91億元。而萬科賬上的資金為1036.80億元，完全能覆蓋短期債務。

看起來似乎并不存在債務違約的風險。

事實上，到目前為止，萬科還沒有發(fā)生過債務違約，但在去年下半年，萬科遭遇資本市場“狙擊”，股債出現(xiàn)劇烈波動，讓外界擔憂萬科是否會出現(xiàn)債務危機。為了穩(wěn)定資金方、金融機構，萬科還請出了深圳國資委為自己站臺，向外界澄清公司經營一切正常。

雖然萬科從這場風波中平穩(wěn)度過，但也連續(xù)被國際評級機構惠譽、穆迪下調了評級。去年10月17日，惠譽將萬科長期本外幣發(fā)行人違約評級從BBB+下調至BBB；并將其全資附屬公司萬科地產香港的高級無抵押評級及其未償付高級票據(jù)的評級從‘BBB+’下調至‘BBB’。

11月24日，在深圳國資“力挺”萬科后， 穆迪仍將萬科發(fā)行人評級由“Baa1”下調至“Baa3”；并將其全資子公司萬科香港中票計劃的有支持高級無抵押評級由“(P)Baa2”下調至“(P)Ba1”；將萬科香港發(fā)行債券的有支持高級無抵押評級由“Baa2”下調至“Ba1”。

而在今年，房地產大環(huán)境仍未改變，房企銷售情況也整體未見好轉。據(jù)萬科最新發(fā)布的經營簡報，2023年萬科累計合同銷售面積2466.0萬平方米，合同銷售金額3761.2億元，分別同比下降6.2%、9.8%。而2024年1月，萬科實現(xiàn)合同銷售面積125.4萬平方米，合同銷售金額194.5億元，同比分別減少25%、32.1%。

面對今年銷售與融資環(huán)境的不佳，向來喜歡未雨綢繆的萬科，也難免開始緊張起來。

       原文標題 : 萬科，也開始“賣賣賣”了