撰文 ｜ 優(yōu)秀

來源 ｜ 選址960

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9月23日，高力國際華北區(qū)舉行第三季度新聞發(fā)布會，通過解析市場數(shù)據(jù)，認(rèn)為北京商辦市場需求已經(jīng)回歸常態(tài)。本季度，甲級寫字樓租金在連續(xù)9個季度下跌后首次企穩(wěn)，租金調(diào)整進入窗口期，今年甲級寫字樓需求量預(yù)計達到80萬方，或創(chuàng)近十年新高。

1．甲級寫字樓市場麗澤、望京－酒仙橋、CBD表現(xiàn)亮眼

第三季度，北京甲級寫字樓市場需求放緩，但依然保持較高水平，單季度凈吸納量21．5萬平方米，剔除自用影響，凈吸納量為17．1萬平方米，其中單一租戶大宗租賃交易面積超過8萬平方米。高力國際研究部董事陸明表示，2021年北京甲級寫字樓市場需求預(yù)計達到80萬方，遠高于歷史平均40萬方的年度吸納量，或創(chuàng)近十年新高。

隨著陽光金融中心的入市，今年前三季度累計新增供應(yīng)量達到57萬平方米。由于部分項目的延期和自用，預(yù)計2021年全年新增供應(yīng)將達到71．2萬平方米。受益于前三季度旺盛的市場需求，空置率進一步降至16．7％，環(huán)比下降1．4個百分點。市場租金維持在341．1元／月／平方米，環(huán)比微漲0．1％，這也是租金在連續(xù)9個季度下跌后首次實現(xiàn)企穩(wěn)，預(yù)計市場租金調(diào)整期接近尾聲。

就各區(qū)域表現(xiàn)來看，第三季度麗澤、望京－酒仙橋和CBD三大區(qū)域空置率同比下降幅度均超過5％。

高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海強調(diào)北京辦公樓市場的兩大特點：

第一，東部市場租金性價比凸顯。從2018年二季度市場租金觸及最高點后，CBD子市場的租金已經(jīng)回調(diào)超過12％，調(diào)整幅度僅次于燕莎和望京酒仙橋市場。CBD是目前東部市場中唯一具備高性價比和足夠優(yōu)質(zhì)辦公空間的子市場，同時也是唯一被劃入自貿(mào)區(qū)范圍的甲級寫字樓市場。

第二，大面積需求和供給錯配問題依然嚴(yán)重。北京辦公樓市場依然存在大面積辦公需求和閑置辦公空間在地理位置上的錯配問題。整體上看，新增的大面積需求集中在中關(guān)村、上地和望京酒仙橋區(qū)域，而目前可利用的產(chǎn)業(yè)辦公空間大多集中在CBD和麗澤區(qū)域，而這兩個子市場也是目前租賃交易最火熱的區(qū)域。從今年前三季度的市場去化來看，CBD占全市場凈吸納量的比重從一季度的23％上升到三季度的69％，占比逐季提升。

展望第四季度，甲級寫字樓市場將有14．1萬平方米的新增供應(yīng)待入市，對市場沖擊有限。高力國際認(rèn)為，市場租金在今年四季度或明年一季度出現(xiàn)實質(zhì)性企穩(wěn)回升。

2．產(chǎn)業(yè)園市場亦莊大幅去化 上地短期受波及

本季度，北京產(chǎn)業(yè)園市場凈吸納量出現(xiàn)回落，達到12．6萬平方米，空置率進一步降至16．9％，租金依然穩(wěn)定在128．4元／月／平方米，其中亦莊、北清路及通惠河傳媒走廊三大區(qū)域去化明顯。

亦莊區(qū)域產(chǎn)業(yè)園市場空置率大幅下降15個百分點。2020年亦莊區(qū)域產(chǎn)業(yè)園的空置率高達25％，今年三季度亦莊區(qū)域空置率降至10．7％。據(jù)統(tǒng)計，今年前三季度，亦莊區(qū)域產(chǎn)業(yè)園平均凈吸納量超過5萬平方米，快速去化的背后代表了越來越多的企業(yè)落戶經(jīng)開區(qū)。

上地區(qū)域產(chǎn)業(yè)園受在線教育企業(yè)退租影響，凈吸納量錄得負3萬平方米，空置率短期內(nèi)有所推升，上漲至6．8％。實際上，「雙減」政策在線教育企業(yè)退租潮對北京商辦市場影響非常有限。從區(qū)域來看，主要影響區(qū)域集中在望京－酒仙橋，上地和中關(guān)村，由于所在區(qū)域市場空置率較低，大面積騰退正好為其他企業(yè)的新增辦公需求提供了空間，由于在線教育企業(yè)退出的面積多數(shù)具有嶄新裝修及辦公家具，因此該類面積投入市場后非常受互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的歡迎。

從樓宇級別來講，甲級樓宇受影響較小，影響主要集中在乙級樓宇和產(chǎn)業(yè)園項目中。據(jù)不完全統(tǒng)計，在甲級寫字樓中的退租面積占比不到10％。

總體來看，本季度北京商辦市場凈吸納量表現(xiàn)最好的3大區(qū)域分別為：CBD、北清路、亦莊，三大區(qū)域累計凈吸納量超25萬平方米，且均被劃入自貿(mào)區(qū)范圍之內(nèi)未來自貿(mào)區(qū)范圍內(nèi)的子市場以及上地、望京－酒仙橋和中關(guān)村，將是需要重點關(guān)注的區(qū)域。

另外，從成交行業(yè)來看，5000平方米以上大面積租賃成交行業(yè)仍以互聯(lián)網(wǎng)科技為主，占比67％；其次是金融業(yè)，占比14％。

3．大宗交易市場外資活躍 今明兩年是投資好時機

經(jīng)歷上季度交易高峰期后，第三季度北京大宗交易市場暫時進入調(diào)整狀態(tài)，共錄得7宗交易，成交面積約為24萬平方米，成交金額約68．29億元，其中流動性較高的小體量項目依然受到各類買家歡迎。

本季度，外資投資者持續(xù)加碼北京市場，本季度共完成近40億元交易，環(huán)比增加22％，約占本季度成交總額的58％，；內(nèi)資買家共計完成28．63億元交易，約占本季度成交總額的42％。

高力國際華北區(qū)資本市場及投資服務(wù)部董事閆寒認(rèn)為，疫情影響力的逐步減小有效提升內(nèi)、外資買家的成交活躍度；中關(guān)村、上地板塊的辦公物業(yè)持續(xù)吸引投資型買家的關(guān)注；包括國企、金融機構(gòu)等在內(nèi)的買家持續(xù)關(guān)注核心區(qū)域；隨著北京甲級辦公供應(yīng)低谷期的臨近及投資窗口期的縮短，今明兩年是投資者進入北京市場的最佳時機。