《港灣商業(yè)觀察》施子夫 李鐳 “裁員、造假、近20億股權(quán)被凍結(jié)以及可能到來(lái)的對(duì)賭失敗”，對(duì)王健林而言，珠海萬(wàn)達(dá)商管的上市計(jì)劃，目前似乎迎來(lái)了最大挑戰(zhàn)。 

01

近20億股權(quán)被凍結(jié)

 風(fēng)波不止。6月8日針對(duì)“大連萬(wàn)達(dá)商管19億股權(quán)被凍結(jié)”報(bào)道，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)聲明如下： 一、萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)和某企業(yè)在一大型項(xiàng)目有合作，至今雙方仍存在約10余億元財(cái)務(wù)糾紛。 二、2018年萬(wàn)達(dá)商管引入投資人時(shí)，萬(wàn)達(dá)商管45.27億股權(quán)當(dāng)時(shí)估值就已經(jīng)2430億元，此估值為公開信息。此次凍結(jié)萬(wàn)達(dá)商管19億股權(quán)，大幅超過(guò)雙方財(cái)務(wù)糾紛金額。 萬(wàn)達(dá)正通過(guò)法律途徑申訴，有信心維護(hù)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)正當(dāng)權(quán)益。 企查查顯示，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司6月5日新增2條股權(quán)凍結(jié)信息，被凍結(jié)股權(quán)數(shù)額合計(jì)約19.8億元，凍結(jié)期限自2023年6月5日至2026年6月4日。 與此同時(shí)，已經(jīng)遞表3次都失敗的珠海萬(wàn)達(dá)商管，最近無(wú)疑是“當(dāng)紅炸子雞”，也引發(fā)了監(jiān)管層關(guān)注。 

02

備案補(bǔ)充材料直指核心問(wèn)題

6月2日，證監(jiān)會(huì)國(guó)際部對(duì)珠海萬(wàn)達(dá)等企業(yè)出具境外發(fā)行上市備案補(bǔ)充材料要求。

證監(jiān)會(huì)重點(diǎn)聚焦珠海萬(wàn)達(dá)六方面問(wèn)題：1，公司治理及內(nèi)部控制運(yùn)行方面，制度是否健全，是否存在被控股股東或其他關(guān)聯(lián)方資金占用的情形，是否存在對(duì)外擔(dān)保及為控股股東提供擔(dān)保的情形。

2，租賃實(shí)際收繳方面，有無(wú)防止內(nèi)部人員虛報(bào)出租率和收繳率的相關(guān)有效措施以及實(shí)際執(zhí)行情況。

3，公司獨(dú)立性方面，珠海萬(wàn)達(dá)商管與控股股東及其他關(guān)聯(lián)方之間的關(guān)聯(lián)交易和資金往來(lái)有多少，關(guān)聯(lián)交易占該公司報(bào)告期內(nèi)營(yíng)業(yè)收入或營(yíng)業(yè)成本的比重又有多少？

4，短期償債風(fēng)險(xiǎn)方面，公司收入和利潤(rùn)大幅增加的原因和相關(guān)應(yīng)收款項(xiàng)期后收回情況，同時(shí)結(jié)合承諾的上市時(shí)間和實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)有關(guān)的股權(quán)回購(gòu)、提前還債等安排，說(shuō)明公司控股股東短期償債風(fēng)險(xiǎn)情況。

5，募集資金使用方面，要求細(xì)化募集資金用途所采取的保障措施和相關(guān)安排，并就本次發(fā)行上市募集資金不會(huì)直接或間接流入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域出具承諾。

6，分紅政策的合理性方面，根據(jù)招股說(shuō)明書，珠海萬(wàn)達(dá)商管在2019年至2021年及2022年上半年累計(jì)現(xiàn)金分紅132.73億元，超過(guò)同期經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~合計(jì)數(shù)115.48億元，上述現(xiàn)金分紅金額以及未來(lái)現(xiàn)金分紅政策的合理性，對(duì)公司償債能力和持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力是否存在重大影響，以及大額現(xiàn)金分紅的情況下實(shí)施本次融資的必要性和合理性。

根據(jù)招股說(shuō)明書，2019年-2021年珠海萬(wàn)達(dá)在管商業(yè)廣場(chǎng)平均出租率為98.8%。2022年，萬(wàn)達(dá)商管總收入553.1億元，完成年計(jì)劃的99.6%，同比增長(zhǎng)7.4%。租金為萬(wàn)達(dá)商管的主要收入來(lái)源，2022年實(shí)現(xiàn)租金收入508.5億元，出租率穩(wěn)定在98.7%，租金收繳率100%。

證監(jiān)會(huì)要求珠海萬(wàn)達(dá)結(jié)合報(bào)告期內(nèi)珠海萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及租金實(shí)際收繳情況、同期同行業(yè)公司可比情況（如有）說(shuō)明上述出租率的計(jì)算口徑及其準(zhǔn)確性；請(qǐng)說(shuō)明珠海萬(wàn)達(dá)在考核和內(nèi)控制度方面，有無(wú)防止內(nèi)部人員虛報(bào)出租率和收繳率的相關(guān)有效措施以及實(shí)際執(zhí)行情況。

日前，有知乎平臺(tái)流傳一篇《說(shuō)說(shuō)2023年的萬(wàn)達(dá)商業(yè)》的文章，作者自稱是萬(wàn)達(dá)的小員工，明確指出“萬(wàn)達(dá)數(shù)據(jù)嚴(yán)重造假”，客流數(shù)、出租率、收租率、銷售額全有問(wèn)題。

5月26日，大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“萬(wàn)達(dá)商管”）在上交所發(fā)布《關(guān)于市場(chǎng)傳聞的說(shuō)明》（以下簡(jiǎn)稱《說(shuō)明》）專門就此事進(jìn)行了回應(yīng)。

根據(jù)《說(shuō)明》，萬(wàn)達(dá)商管稱，出租率由已出租面積除以總可出租面積計(jì)算�？偪沙鲎饷娣e為總在管面積減去公共區(qū)域及設(shè)施區(qū)域，已出租面積是根據(jù)租戶簽訂的租約進(jìn)行計(jì)算。發(fā)行人已制定嚴(yán)格的內(nèi)控措施，通過(guò)租賃系統(tǒng)進(jìn)行合同管理及監(jiān)督執(zhí)行，不存在任何人為操縱或修改。發(fā)行人對(duì)外披露的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)均由知名審計(jì)機(jī)構(gòu)審計(jì)、業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)由珠海商管上市聯(lián)席保薦人等機(jī)構(gòu)盡調(diào)確認(rèn)，業(yè)績(jī)不存在造假情況。

03

對(duì)賭壓頂：珠海萬(wàn)達(dá)一波三折的上市夢(mèng)

傳聞背后的風(fēng)聲鶴唳，無(wú)疑令王健林及其萬(wàn)達(dá)商管壓力倍增。這一系列背后，又與珠海萬(wàn)達(dá)商管上市無(wú)果密切關(guān)聯(lián)。

據(jù)悉，2021年10月21日、2022年4月22日以及2022年10月25日，珠海萬(wàn)達(dá)商管遞表港交所都有始無(wú)終，宣告失效。

外界預(yù)計(jì)的是，隨著6月初證監(jiān)會(huì)的要求補(bǔ)充資料，或意味著很快珠海萬(wàn)達(dá)商管要繼續(xù)沖刺上市，但能否順利成功仍然不確定性巨大。

上市是王健林的豪賭。國(guó)際知名評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾曾指出，2021年下半年，大連萬(wàn)達(dá)商管從珠海萬(wàn)達(dá)商管的若干Pre-IPO投資者那里獲得了395億元的投資。

萬(wàn)達(dá)的投資者包括鄭裕彤家族、碧桂園、中信資本、螞蟻、騰訊、PAG投資者等22家機(jī)構(gòu)投資人。

標(biāo)普表示，如果珠海萬(wàn)達(dá)商管未能在2023年年底前上市，萬(wàn)達(dá)商管有義務(wù)回購(gòu)IPO前投資者持有的股份，標(biāo)普因此將395億元的IPO前投資款視作債務(wù)。

今年6月1日，惠譽(yù)評(píng)級(jí)將大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（萬(wàn)達(dá)商管）的長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)自‘BB+’下調(diào)至‘BB-’，將萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)（香港）有限公司（萬(wàn)達(dá)香港）的長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)、高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)及其有擔(dān)保美元票據(jù)的評(píng)級(jí)自‘BB’下調(diào)至‘B+’�；厥章试u(píng)級(jí)為‘RR4’�；葑u(yù)維持對(duì)所有評(píng)級(jí)的負(fù)面評(píng)級(jí)觀察狀態(tài)。

惠譽(yù)指出，萬(wàn)達(dá)商管姐妹公司萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)）的流動(dòng)性因公司尋求短期銀行貸款展期而下滑，從而導(dǎo)致母公司大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司（萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，持有萬(wàn)達(dá)商管44%股份）的合并信用狀況趨弱�；葑u(yù)根據(jù)其《母子公司評(píng)級(jí)關(guān)聯(lián)性標(biāo)準(zhǔn)》，遵循“子強(qiáng)母弱”的評(píng)級(jí)方法，在合并信用狀況的基礎(chǔ)上再上調(diào)一個(gè)子級(jí)得出萬(wàn)達(dá)商管的評(píng)級(jí)。

惠譽(yù)同時(shí)將萬(wàn)達(dá)商管的獨(dú)立信用狀況自‘bbb+’下調(diào)至‘bbb-’，原因是其持股79%的輕資產(chǎn)物業(yè)管理公司珠海萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（珠海萬(wàn)達(dá)商管）上市延期�；葑u(yù)預(yù)計(jì)，若珠海萬(wàn)達(dá)商管未能在2023年底前完成上市，萬(wàn)達(dá)商管將不得不把上市前的投資金額（逾400億元人民幣）退還少數(shù)股東，這將損害其流動(dòng)性。

維持負(fù)面評(píng)級(jí)觀察狀態(tài)反映出珠海萬(wàn)達(dá)商管上市以及上市前的投資者是否同意推遲上市時(shí)間至2023年以后均仍存在不確定性。此外，惠譽(yù)也在關(guān)注母公司萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的流動(dòng)性是否會(huì)進(jìn)一步惡化，或萬(wàn)達(dá)商管和萬(wàn)達(dá)集團(tuán)之間的財(cái)務(wù)隔離是否會(huì)趨弱，從而導(dǎo)致惠譽(yù)對(duì)二者之間的母子公司關(guān)聯(lián)性予以重新評(píng)估。

惠譽(yù)指出，萬(wàn)達(dá)商管資金充裕，能夠覆蓋即將到期的短期資本市場(chǎng)債務(wù)，但其流動(dòng)性緩沖已有所惡化。截至2023年3月末，萬(wàn)達(dá)商管披露的可用現(xiàn)金為280億元人民幣，而未來(lái)12個(gè)月內(nèi)到期的短期債券為220億元人民幣。繼審計(jì)機(jī)構(gòu)將上市前資金歸類為短期債務(wù)后，公司可用現(xiàn)金與短期債務(wù)的比率已自2021年的2.7倍降至2022年的0.4倍。自2021年以來(lái)，惠譽(yù)已將上市前投資資金視為債務(wù)。（港灣財(cái)經(jīng)出品）

       原文標(biāo)題 : 王健林的巨壓時(shí)刻：近20億股權(quán)被凍結(jié)，珠海萬(wàn)達(dá)400億對(duì)賭上市