多年來，萬科一直被看作是房企中的“優(yōu)等生”，財(cái)務(wù)穩(wěn)健、銷售規(guī)模平穩(wěn)增長、利潤可觀……讓多數(shù)人始料未及的是，2023年下半年，市場突然傳出萬科流動性告急的消息。

在去年三季度業(yè)績說明會上，萬科獲得了深圳國資、深圳地鐵的力挺。深圳市國資委相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)表示，“萬科具備足夠的安全性，并未出現(xiàn)傳言所說的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)。如有需要或遭遇極端情況，深圳市國資委有充分信心、足夠的資金資源和工具。”

但這沒有阻擋投資者們對萬科財(cái)務(wù)狀況的擔(dān)憂，年初，“非標(biāo)債務(wù)展期談判”“出售泊寓股權(quán)”等市場傳聞下，萬科遭遇了2024年以來首次股債“雙殺”。

至此，萬科像是打開了潘多拉的魔盒，負(fù)面輿論接踵而至，一時(shí)間，萬科被推上了風(fēng)口浪尖，萬科徹底淪為街談巷議的焦點(diǎn)。

01

負(fù)面輿論纏身

多個(gè)機(jī)構(gòu)下調(diào)評級

4月1日，煙臺市百潤置業(yè)發(fā)布《關(guān)于郁亮操控萬科謀取私利有關(guān)情況的反映》在社交媒體流傳，文中稱，“郁亮團(tuán)伙利用萬科挪用資金、發(fā)放高利貸、偷稅漏稅、洗錢等違法經(jīng)營問題”，還列舉了大量事例和細(xì)節(jié)。

早在1月份，煙臺百潤置業(yè)已經(jīng)在網(wǎng)上對萬科發(fā)出舉報(bào)信，而這次舉報(bào)直接把舉報(bào)對象從萬科，變成了郁亮等高管，內(nèi)容更詳細(xì)。此次舉報(bào)，包括煙臺百潤在內(nèi)，共涉及10家當(dāng)?shù)毓�司，均為萬科煙臺的小股東。

針對相關(guān)傳言，萬科方面回應(yīng)稱，“煙臺市百潤置業(yè)在網(wǎng)上發(fā)布對本公司和公司負(fù)責(zé)人員的惡意言論，內(nèi)容嚴(yán)重失實(shí)。煙臺萬科和當(dāng)?shù)睾献鞣降募m紛，目前已經(jīng)進(jìn)入司法程序，我們相信法律會給出公正的判斷。相關(guān)不實(shí)指控和商業(yè)詆毀，已經(jīng)構(gòu)成對個(gè)人的誹謗罪和對公司名譽(yù)權(quán)及商業(yè)信譽(yù)的非法侵害，公司會采取法律行動維護(hù)合法權(quán)益。”

此外，4月8日，萬科濟(jì)南公司總經(jīng)理肖勁被山東警方帶走，接受調(diào)查。濟(jì)南萬科回應(yīng)稱：肖勁因個(gè)人原因配合相關(guān)部門調(diào)查。公司運(yùn)營正常，由金亞斌接任濟(jì)南公司總經(jīng)理。目前調(diào)查仍在進(jìn)行中，以相關(guān)政府部門披露信息為準(zhǔn)。

今年以來，萬科頻繁遭到機(jī)構(gòu)下調(diào)評級。4月11日消息，標(biāo)普將萬科企業(yè)的長期發(fā)行人信用評級從“BBB+”下調(diào)至“BB+”，穆迪和惠譽(yù)早前已將萬科評級下調(diào)至“垃圾級”。

標(biāo)普將評級下調(diào)歸因?yàn)槿f科“競爭地位減弱和杠桿率飆升”。標(biāo)普表示，盡管萬科預(yù)計(jì)能夠在今年償還債務(wù)，但萬科銷售額在未來12個(gè)月可能繼續(xù)下降。

標(biāo)普認(rèn)為，合同銷售額和利潤率的疲軟將削弱萬科的競爭地位。預(yù)計(jì)該公司2024年至2026年的“合同銷售額”總額將降至2700億-2800億元人民幣，較去年下降25%-28%，較2020年峰值7040億元下降60%。如果萬科未能執(zhí)行其資產(chǎn)處置計(jì)劃，其財(cái)務(wù)狀況也可能會惡化。

02

債務(wù)壓力初現(xiàn)

一季度銷售大幅下滑

從萬科2023年年報(bào)可以看出，市場的擔(dān)憂是有依據(jù)的，2023年，萬科營業(yè)收入及利潤大幅下滑、債務(wù)壓力顯現(xiàn)、還取消了分紅……

3月28日，萬科發(fā)布2023年度報(bào)告，公告顯示，萬科集團(tuán)營業(yè)收入4657.4 億元，同比下降7.6%；歸屬于上市公司股東的凈利潤121.6億元，同比2022年的226.9億元下降了105.3億元，降幅46.4%。

該公司解釋稱，凈利潤下降的主要原因是開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模和結(jié)算毛利率下降，部分開發(fā)項(xiàng)目計(jì)提了減值。

一直以來，萬科以財(cái)務(wù)穩(wěn)健著稱，但從公司的債務(wù)情況來看，萬科并沒有那么安全，其總負(fù)債高達(dá)1.1萬億元，流動負(fù)債8218億元，相比2022年有所降低，但債務(wù)壓力依舊很大。

年報(bào)披露，2023年末，萬科凈負(fù)債率54.7%，較2022年底提高11個(gè)百分點(diǎn)。期末，有息負(fù)債合計(jì)約3200.5億元，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債約624.2億元，一年以上有息負(fù)債約2576.3億元。在其借款中，銀行借款占61.7%，約1973億元，應(yīng)付債券約792億元，其他借款約435億元。

截至2023年末，萬科在手現(xiàn)金998.1億元，高于一年內(nèi)有息負(fù)債，但這并不代表該公司安全無虞。一方面，公司每月面臨龐大的經(jīng)營支出，另一方面，公司銷售下滑，經(jīng)營現(xiàn)金流入在變少。

2021年，萬科經(jīng)營性現(xiàn)金流斷崖式下滑，由2020年的531.88降至41.13億，此后兩年，現(xiàn)金流都低位運(yùn)行，2023年，全年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額僅為39.1億元。

據(jù)萬科公布的運(yùn)營數(shù)據(jù)，2023年1至3月累計(jì)銷售額為579.7億元，同比2023年同期下降42.46%，同比2022年同期下降44.51%，同比2021年同期下降66.73%。

萬科還面臨著龐大的應(yīng)付賬款和工程款，截至2023年末，萬科流動負(fù)債中的應(yīng)付票據(jù)約為797.1萬元，應(yīng)付及預(yù)提工程款約為1843.1億元。

萬科在年報(bào)中坦言，公司利潤承壓，資金存量、現(xiàn)金短債比等指標(biāo)出現(xiàn)下行，向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型的短期壓力仍然存在。一是，規(guī)模過快擴(kuò)張時(shí)期，部分投資判斷過于樂觀，這些項(xiàng)目消化還需要一段時(shí)間。二是，盡管公司經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)的能力獲得了長足發(fā)展，但經(jīng)營性不動產(chǎn)天然存在資金回收周期長、占壓大的難點(diǎn)，有關(guān)融資機(jī)制成熟后才能完全解決。

03

積極化債

未來兩年消減有息負(fù)債1000億

前不久，在業(yè)績會及互動平臺上，萬科回復(fù)了今年以來的多個(gè)熱門問題。

對于境外債務(wù)，萬科稱，2024年的境外債券只有二季度還有折合人民幣56億元的債務(wù)到期，公司已經(jīng)提前啟動了相關(guān)置換和還款準(zhǔn)備工作。對不同月份到期的債務(wù)，公司都會有相應(yīng)的應(yīng)對。

深鐵去年曾計(jì)劃為萬科注入100億元的流動性，萬科透露，在溝通會議后深圳市國資委協(xié)調(diào)了多家國企與公司對接，以市場化、法治化方式，推動各項(xiàng)具體支持措施落地，包括：幫助處置流動性比較低的不動產(chǎn)和長期股權(quán)投資；認(rèn)購集團(tuán)旗下印力的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs；通過深圳國企和公司之間的產(chǎn)業(yè)協(xié)同，推動多個(gè)項(xiàng)目的合作；積極協(xié)調(diào)金融資源支持公司。

據(jù)悉，3月份，深鐵集團(tuán)擬認(rèn)購印力消費(fèi)REIT，認(rèn)購計(jì)劃所涉及資金預(yù)估在10億元左右。除了積極還債及與深鐵的合作，萬科在3月份對南方區(qū)域和上海區(qū)域進(jìn)行合并后，北京區(qū)域也于近日正式進(jìn)行了合并以及相關(guān)人事調(diào)整。

從目前來看，萬科的壓力主要來自于，經(jīng)營現(xiàn)金流入在變少，而融資進(jìn)度跟不上。在2023年業(yè)績說明會上，萬科集團(tuán)總裁兼首席執(zhí)行官祝九勝表示，跟融資有關(guān)挑戰(zhàn)有三方面，一是開發(fā)業(yè)務(wù)收支不平衡帶來的挑戰(zhàn)；第二個(gè)是融資模式改變帶來的挑戰(zhàn)，以往是可以一筆大金額就可以提款，現(xiàn)在要轉(zhuǎn)到項(xiàng)目，按工程進(jìn)度才能提款；第三個(gè)挑戰(zhàn)是整個(gè)經(jīng)營業(yè)務(wù)的的布局，即經(jīng)營業(yè)務(wù)的收益率不足以覆蓋整體上利息爬坡的狀態(tài)。”

祝九勝透露，萬科與眾多的保險(xiǎn)公司有合作，險(xiǎn)資支持的方式更多是以債權(quán)計(jì)劃對應(yīng)經(jīng)營性業(yè)務(wù)，在期限設(shè)置上以“5+1+1+……”的形式進(jìn)行，是否“+”的選擇權(quán)在于兩方商談。

作為最早喊“活下去”的地產(chǎn)企業(yè)，萬科依舊難抵擋住市場環(huán)境的變化。一如郁亮在業(yè)績會上所說，要“活下去”，業(yè)務(wù)能力好只是一方面，公司還需要強(qiáng)化底線思維，做好極限情況下的壓力測試，做出更充分的準(zhǔn)備。雖然萬科很早提出“活下去”，但考慮還不夠全面。在市場的變化下，過去穩(wěn)健的標(biāo)準(zhǔn)不一定能完全保障公司安全。

郁亮指出，過去一段時(shí)間，萬科已在努力盤活存量，同時(shí)通過新融資渠道、資產(chǎn)交易等方法，將經(jīng)營性不動產(chǎn)持續(xù)變?yōu)閯赢a(chǎn)，補(bǔ)充現(xiàn)金流。今后，將以更強(qiáng)的危機(jī)感和更大的力度地推進(jìn)上述工作。通過上述工作，萬科未來兩年將削減付息債務(wù)1000億元以上。

04

公司作出最新回應(yīng)針對當(dāng)下面臨的各類問題，萬科近日又作出了回應(yīng)。在萬科4月14日舉行的投資者交流會上，萬科方面表示，從總的經(jīng)營情況來看，當(dāng)前萬科的確遇到了階段性經(jīng)營性困難，流動性短期承壓。

萬科管理層表示，公司已制定一攬子穩(wěn)定經(jīng)營和降低負(fù)債的方案，能夠妥善化解這些階段性壓力，公司將首先立足“自救”，立足自身能力和資源自我化解風(fēng)險(xiǎn)，對所有在手業(yè)務(wù)，全部重新打開和檢視，分類進(jìn)行梳理，并制定針對性方案。

萬科方面表示，公司提到的一攬子方案不是一個(gè)方案，是一系列方案。其次，萬科將用足現(xiàn)有的各類融資工具，公司已積極調(diào)集各一線力量，以用好用足中央出臺的一系列有利于行業(yè)化解風(fēng)險(xiǎn)的政策性融資工具。

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       原文標(biāo)題 : 輿論漩渦中的萬科：如何“活下去”？