文 | 謝澤鋒

編輯 | 楊旭然

陰霾密布的房地產(chǎn)行業(yè)，迎來一波波重磅利好。

中央政治局會議指出，要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)；央行表示，要將降低存量房貸利率和統(tǒng)一房貸最低首付比例；證監(jiān)會引導上市公司出臺市值管理對策，長期破凈公司應當披露估值提升計劃。

過去很長時間里，地產(chǎn)板塊一直是破凈的重災區(qū)。隨著大批房企暴雷，股價遭到重創(chuàng)，超60支地產(chǎn)股“破凈”，退市的更是不一而足。

利好政策的刺激之下，資本市場中房地產(chǎn)上市公司股價紛紛大漲。

企業(yè)重組層面，許多大型民營房企亟待“白衣騎士”輸血救場，也確實有人開始行動了。

9月20日收盤，中國奧園公告，中東投資集團Multi Gold Group Limited將成為公司新的戰(zhàn)略投資方，并取代郭梓文成為第一大股東。中國奧園久旱逢甘霖，次日股價一度飆升140%。

這是繼萬達集團引入由太盟、中信、阿布扎比投資局、穆巴達拉投資公司等組成的財團后，今年第二家被中東資本投資“抄底”的房企。

除了外資，各地國資對困難房企伸出援手，實力雄厚的險資也下場購入多個項目，退隱多年的煤老板們也重新殺了回來，就連貝殼也開始親自買地挺進住宅開發(fā)領(lǐng)域。    

不僅在資本市場，在房地產(chǎn)地產(chǎn)市場隱隱的躁動體現(xiàn)更多方面。

中東土豪現(xiàn)身

救萬達，盤奧園。

繼石油煉化、新能源汽車、文娛、新科技等領(lǐng)域后，精明的中東土豪又瞄準了中國地產(chǎn)業(yè)。

萬達和奧園率先被中東資本裝進“購物車”。根據(jù)中國奧園公告，創(chuàng)始人郭梓文控制的Ace Rise計劃將6.22億股轉(zhuǎn)讓給Multi Gold。完成后，Multi Gold將擁有中國奧園16.48%的股份，郭梓文下滑至16.38%。Multi Gold將成為最大單一股東，郭梓文失去控股股東位置。

1996年，郭梓文聯(lián)手胞弟創(chuàng)辦中國奧園，公司在地產(chǎn)業(yè)黃金期的余暉中（2019年）銷售額首次突破千億元，2020年增長至1330億元，但到次年10月正式“暴雷”。

此后，公司進入債務重組階段，并通過發(fā)行新股、美元債、可轉(zhuǎn)債、永續(xù)債等方案，再次“續(xù)命”。境外債重組后，其凈資產(chǎn)增厚313.5億元，財務狀況得到改善。

但當前的中國奧園仍是風雨飄搖，得益于債務重組，上半年凈利潤高達223.12億元，但剔除重組收益，仍是虧損。截至上半年末，有息債務仍有762億元，其中534億元將在一年內(nèi)到期�？傎Y產(chǎn)1886億元，而負債總額則有1904億元，還是資不抵債的狀態(tài)。

在當前地產(chǎn)業(yè)整體承壓的情況下，奧園無法獨善其身，曾經(jīng)的千億房企幾乎已無法自我造血。今年前8月，奧園全口徑銷售額僅有63億元，同比下滑33%，排在第84名。賬上現(xiàn)金僅剩16億元，受限資金23.18億元。

此番引入中東戰(zhàn)投，奧園可謂絕處逢生。

Multi Gold來自阿聯(lián)酋，但其僅有一個實際擁有人Alobeidli，他在科技、房地產(chǎn)及戰(zhàn)略咨詢等領(lǐng)域擁有二十多年的經(jīng)驗。在中國奧園官網(wǎng)上，郭梓文已將董事會主席的位置讓于Alobeidli。

蹊蹺的是，至今奧園并未公布該交易的具體價格和方案。外界猜測可能是賣價過低，影響股價。

來源：中國奧園官網(wǎng)

按9月20日收盤價計算，中國奧園市值4.5億港元，買下16.48%的股權(quán)僅需要7400多萬港元，即便溢價一倍，也只需約1.5億港元。過去多少年的時間里，要想以如此低的代價控股一家曾經(jīng)的千億房企，絕對是件不可想象的事情。

中國奧園此次增加“中東”資本的成分，目的也很明確，就是想通過Alobeidli的社會資源，結(jié)識更多的中東資本以“為公司引入潛在投資人”，徹底起死回生。

相比奧園的神秘，萬達則是實打?qū)嵉木拶Y入場。今年3月，萬達商管獲得兩家中東投資機構(gòu)阿布扎比投資局、穆巴達拉投資公司與太盟投資、中信資本、ARES組成的財團共計600億的注資。

代價是，王健林失去珠海萬達商管的絕對控制權(quán)，持股比例下降至40%，財團合計持股60%。

回報是，萬達商管上市對賭警報解除，流動性危機大幅緩解，老王終于能長舒一口氣。

近一年來，萬達商管所持股權(quán)頻遭凍結(jié)和出售，甚至還將北京的總部也賣掉了，萬達電影的實控權(quán)也轉(zhuǎn)讓給柯利明。危機之下的萬達亟需輸血，但代價就是王健林的控股權(quán)最終旁落。

國資險資狂買

民營房企全面退潮。

在這輪地產(chǎn)抄底潮中，地方國資和實力雄厚的險資承擔起主力軍的角色。

據(jù)不完全統(tǒng)計，年內(nèi)已至少有9家險企接連出手，共接盤13個不動產(chǎn)項目。這其中，新華保險更是三度出手接盤萬達旗下資產(chǎn)。

9月24日，南京萬達茂項目易手，大連萬達商管退出，新股東為坤華（天津）股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）。

該公司正是由新華保險聯(lián)合中金資本打造的百億級投資基金，新華保險作為LP出資99.99億元，中金資本作為GP認購100萬元。這支基金成為新華保險抄底不動產(chǎn)資產(chǎn)的排頭兵。

此前的4月和7月，萬達集團北京總部——北京萬達廣場實業(yè)有限公司和煙臺芝罘萬達廣場有限公司先后賣給坤華股權(quán)投資。

趕來紓困的還有陽光人壽、大家保險等。今年5月底和7月初，陽光人壽通過蘇州聯(lián)商陸號商管公司購入合肥萬達廣場和東莞厚街萬達廣場；去年9月，大家保險攜手橫琴人壽投資上海的周浦萬達廣場。

險資出手的另一大項目則是北京的頤堤港二期，該項目起初由遠洋集團和太古共同操盤，預計總投資230億元。但隨著遠洋集團幾近擱淺，國壽甚至直接將其所持遠洋股權(quán)的價值清零。

考慮到頤堤港的規(guī)模和體量，賣出變現(xiàn)也不失為一個合理的選擇。6月7日，中國人壽、太古地產(chǎn)分別出資31億元、9億元接手頤堤港二期64.79%的股權(quán)及相關(guān)債權(quán)。

只是該項目凈資產(chǎn)值估價84億元，本次交易價格相當于打了七折，但在如今的市場行業(yè)下，能夠出手已是難得。接手的國壽和太古地產(chǎn)，一個是遠洋集團的第一大股東，一個則是該項目的長期投資方，在大股東的支持下，遠洋翻盤還有機會。

此外，財大氣粗的平安，購入了北京麗澤金融商務區(qū)部分地塊；收購鶴山合能、維龍蓬江、安華維龍（西咸新區(qū)）倉儲服務三家公司；并對上海東方萬國等四個產(chǎn)業(yè)園新增出資。

友邦人壽一口氣以24億元收購了北京CBD的凱德·星貿(mào)項目控股權(quán)，這是友邦在北京首個直接投資的地產(chǎn)項目。

梳理起來看，險資收購的標的沒有住宅項目，均為處于一二線城市的寫字樓、物流園、購物中心等出租型物業(yè)，這些項目和險資追求長期穩(wěn)定收益的特征相符合。

國資亦是此輪整合受困房企的主角，典型的案例包括珠海國資入主世榮兆業(yè)、衢州國資掌舵新湖中寶、湖北國資進駐三湘印象等案例。

收購金額最大的要屬新湖中寶的重組。去年2月開始，衢州國資旗下兩家投資基金先后出資22.7億元及30億元，共計收購新湖中寶28.54%的股權(quán)，成為新的話事人。

新湖系由前浙江首富黃偉創(chuàng)立，靠倒賣股票認購證完成原始積累后，黃偉在期貨、證券等金融領(lǐng)域風生水起，后又整合湘財證券，成為大智慧第二大股東，并在地產(chǎn)界嶄露頭角。

但隨著地產(chǎn)行情急速下挫，公司信托理財產(chǎn)品暴雷，又陷入新疆礦產(chǎn)股權(quán)糾紛，新湖系搖搖欲墜，黃偉坦言：“礦拿回來大家的錢才有著落，拿不回來可能我都要破產(chǎn)。”

歸入衢州國資后，新湖中寶更名為衢州發(fā)展，總部遷往衢州市。繼續(xù)存量地產(chǎn)業(yè)務的同時，還大力發(fā)展科技制造、金融服務等。

可以預見的是，民營地產(chǎn)還會繼續(xù)退潮，而國資、大型險資未來還將繼續(xù)加快收編步伐。

煤老板、中介和神秘人

民間資本抄底下場。

客廳俯瞰浦江，位居上海CBD核心正濱江，與東方明珠、金茂大廈為鄰，中糧海景壹號被稱為毫不輸于湯臣一品的絕版豪宅。

該項目原由大悅城旗下上海鵬利置業(yè)持有，但在去年11月，大悅城以41.42億元將這塊核心資產(chǎn)轉(zhuǎn)售給上海邕鵬實業(yè)。

邕鵬實業(yè)背后的大佬則是內(nèi)蒙古知名的煤老板劉滿世，現(xiàn)年已經(jīng)75歲的他，憑借煤炭起家，2012年問鼎內(nèi)蒙古首富。

由其控制的滿世集團是一家集能源、運銷、地產(chǎn)、文旅、食品等產(chǎn)業(yè)的多元化企業(yè)，現(xiàn)有六座大型煤礦，年產(chǎn)銷動力煤2000多萬噸。

近兩年，由于天然氣、煤炭等資源價格走高，煤企利潤豐厚，退隱多年的煤老板們又開始在北上等一線城市頻繁掃樓。

據(jù)說，去年10月，以28億元收購原屬金茂的北京威斯汀大飯店的神秘人，也是陜西的一位煤老板。

去年，北京房山區(qū)拱辰街道幾塊地皮吸引了山西煤老板的注意，山西金匯海最終以15.1億元擊敗中海、龍湖、華潤將其攬至麾下。

金匯海由山西金泉能源集團全資持有，背后站的是山西煤老板溫秋貴，屬于介休溫氏家族。公司旗下?lián)碛?家煤礦，年產(chǎn)主焦煤210萬噸，動力煤90萬噸。

拿下該項目后，溫秋貴又拉來了華潤置地、山東新首富信發(fā)鋁業(yè)的張剛，共同開發(fā)京熙潤府。

煤老板之外，貝殼以中介身份親自下場買地操盤住宅項目，算是給持續(xù)低迷的樓市扔下了一顆深水炸彈。

貝殼躬身入局土地市場早已是摩拳擦掌，勢在必得。9月20日，貝好家置業(yè)以10.76億元競得成都錦江區(qū)金融城三期H12地塊，樓面價高達2.73萬元/㎡，溢價率42.19%，一舉成為成都新單價“地王”。

去年7月12日，彭永東給貝殼全體員工發(fā)布了一封公開信，指出貝殼的業(yè)務要從一體兩翼拓展為一體三翼，即在主體經(jīng)紀業(yè)務和兩翼（惠居租房、家裝家居）之上，再增加住宅開發(fā)業(yè)務。

熟稔地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務，擁有海量“一手真實數(shù)據(jù)”，貝殼親自下場操盤被市場看做地產(chǎn)升溫的風向標。

從以中介為根基，長期做開發(fā)商渠道的貝殼，轉(zhuǎn)身做起甲方，貝殼的邏輯是，依托海量大數(shù)據(jù)和售賣渠道，以C2M模式設(shè)計產(chǎn)品。

這種方式，打破了以往開發(fā)商標準化大規(guī)模復制擴張的路徑，在地產(chǎn)業(yè)走向存量時代，能夠更加貼近用戶需求，不失為一種大膽的創(chuàng)新。

而且，貝殼擁有如此龐大的真實交易數(shù)據(jù)，且具備線上線下一體化及強大的營銷團隊。在中央提出要推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的背景下，貝殼下場的時間點卡得很準。

寫在最后

占據(jù)龐大金融資產(chǎn)，牽動綿長的產(chǎn)業(yè)鏈，影響國家經(jīng)濟發(fā)展，又是居民家庭財富支柱，房地產(chǎn)的重要性毋庸置疑。

只是，房地產(chǎn)大類資產(chǎn)的周期性過于重、過于長，很多民營企業(yè)在周期下行時期無力支撐。

資本會在自認為合適的時機進行買入或賣出，價格可能會很貴，也可能會超級便宜，這就是市場。自去年開始，嘉里建設(shè)、香港置地、鐵獅門等外資投資深圳房地產(chǎn)項目，中東資本開始入局，摩根大通在二級市場抄底碧桂園，國資、險資、煤老板、中介、神秘資金紛紛抄底�？梢哉f，這些價格相比此前高位時已經(jīng)低到塵埃里。

與此同時，中央層面明確提出要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。一系列動作都昭示出，地產(chǎn)見底的信號已經(jīng)非常強烈。

供需關(guān)系的根本性改變決定了，房地產(chǎn)不可能再重演過去的狂熱。但眼下這些已經(jīng)抄底的資本不論是外資、國資還是煤老板，成功的概率已經(jīng)相當大了。

       原文標題 : 誰在抄底中國房地產(chǎn)｜巨潮