訂閱
糾錯(cuò)
加入自媒體

深圳創(chuàng)新密碼:住房制度調(diào)整時(shí)點(diǎn)已到

如果說土地制度更多是To B的,住宅用地面向房地產(chǎn)開發(fā)商(中國(guó)法律及政策不允許城市居民個(gè)人購(gòu)地建房),而工商業(yè)用地則面向工商企業(yè);那么住房制度就是To C的,它對(duì)地區(qū)創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)的影響主要在于,所有的創(chuàng)新主體(包括科技企業(yè))都會(huì)有從業(yè)人員,他們都是城市的居民,他們的生活成本對(duì)住房制度特別敏感,因而影響到創(chuàng)新主體的生存。

本系列之前的文章談到硅谷由于房?jī)r(jià)高企(與紐約并列全美最高房?jī)r(jià)地區(qū)),企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本居高不下,而導(dǎo)致的許多科技公司逃離硅谷。深圳或許也存在同樣的現(xiàn)象。而且由于并不像硅谷那樣,在創(chuàng)新資源集聚、創(chuàng)新機(jī)制方面具有無(wú)可替代的優(yōu)勢(shì),始終能保持其創(chuàng)新中心地位,深圳很難在大量科技公司逃離之后繼續(xù)成為一個(gè)創(chuàng)新中心,因而要盡量避免深圳科技產(chǎn)業(yè)的流失危機(jī)。

而且深圳的住房制度,也遠(yuǎn)不能跟美國(guó)的住房制度相提并論。

因住房制度為如此關(guān)鍵之經(jīng)濟(jì)及社會(huì)制度,世界各國(guó)政府均在住房制度有所作為,為國(guó)民提供最基本之住房保障。

倘若從政府在住房保障體系中發(fā)揮作用的程度,我們可以依次簡(jiǎn)介四個(gè)國(guó)家的做法,這四個(gè)國(guó)家依次是:新加坡、德國(guó)、英國(guó)、美國(guó)。

1,新加坡

新加坡政府早在1964年就由新加坡建屋發(fā)展局首推公共房屋,建設(shè)了持續(xù)大規(guī)模的“組屋”以低廉的價(jià)格租給公民居。1960年代末,新加坡成功地嫁接了中央公積金制度和公共房屋制度。最早的新加坡中央公積金制度大體上只能用于退休生活,1968年,購(gòu)房者可以用中央公積金來(lái)支付首期購(gòu)房費(fèi)用,解決了首付問題,當(dāng)年公共房屋出售量就是過往三年出售量的兩倍。到1980年代,基本上保證了80%以上中等收入的家庭能夠得到廉價(jià)的政府“組屋”;到2008年,新加坡85%的公民都居住在政府組屋,只有另外15%的公民在市場(chǎng)上購(gòu)買高檔商品房,真正做到“居者有其屋”。2015年新加坡中位數(shù)房?jī)r(jià)收入比估計(jì)在5.0。

截至2018年年底,新加坡“組屋”供應(yīng)超過105.6萬(wàn)套(其中出售的有98.6萬(wàn)套,出租的有7萬(wàn)套),容納了325萬(wàn)新加坡公民入住,占到全部國(guó)民人口的81%(2015年新加坡總?cè)丝?54萬(wàn)人,其中338萬(wàn)人是公民,53萬(wàn)人是永久居民,163萬(wàn)人是外國(guó)人。在2014年的120萬(wàn)戶居民家庭中,80%居住在建屋發(fā)展局建造的房屋中)。新加坡的房產(chǎn)自有率更是自2001年后長(zhǎng)期維持在90%以上。

新加坡公共住房市場(chǎng)存在一個(gè)雙重機(jī)構(gòu),其中包括受管制的初級(jí)市場(chǎng)和自由運(yùn)作的二級(jí)市場(chǎng)。直接從建屋發(fā)展局購(gòu)買有津貼組屋的屋主只能在住滿5年后轉(zhuǎn)售該組屋。

為了幫助那些不符合公共組屋申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)但是又無(wú)力承擔(dān)私人住房的“夾心層”群體,新加坡政府在1995年推出一種介于公共組屋和私人住房之間的混合型物業(yè),即“執(zhí)行共管公寓”(EC)。EC是99年地契的分層地契公寓,由開發(fā)商建造和出售給符合資格的新加坡買家,買家必須符合建屋發(fā)展局規(guī)定的收入標(biāo)準(zhǔn)。同組屋一樣,EC也受制于5年的最低居住年限。10年后,它們?cè)诠_市場(chǎng)可以被自由轉(zhuǎn)售。

2006年推出了“中央公積金額外住房補(bǔ)助”,2007和2009年又先后增加了補(bǔ)助數(shù)額;2011年推出了“特別住房補(bǔ)助”,幫助家庭在配套設(shè)施尚不健全的區(qū)域直接從建屋發(fā)展局購(gòu)買四居室或更小房型的組屋。2013年推行了一種“升級(jí)住房補(bǔ)助”,幫助在配套設(shè)施不健全的區(qū)域購(gòu)買獲得補(bǔ)貼的兩居室組屋家庭,升級(jí)為購(gòu)買三居室組屋。

2,德國(guó)

2009年德國(guó)人均居住面積已達(dá)41平米。2012年德國(guó)住房存量已達(dá)4025萬(wàn)套,人口總數(shù)約8200萬(wàn)人,平均2人一套住房。“套戶比”是一個(gè)總量寬裕衡量指標(biāo)。

從德國(guó)存量住房的擁有者結(jié)構(gòu)看,41.84%的住房為居民家庭、小型物業(yè)企業(yè)以及專業(yè)的住房物業(yè)供應(yīng)商持有并向社會(huì)出租;5.36%的住房是住房合作社持有并向社員出租;此外還有6.81%的住房由市政及教堂所有,面向社會(huì)底層人群廉價(jià)甚至免費(fèi)提供。

德國(guó)已建成使用的福利住房有1000多萬(wàn)套,占全德家庭住房總數(shù)的41%以上。

德國(guó)住房?jī)r(jià)格波動(dòng),1970-1981年為上升期,累計(jì)升幅23%;1982-1996為下降期,累計(jì)降幅約30%;1997-2013為微幅波動(dòng)期,基本保持穩(wěn)定。同期(1970-2013)英國(guó)、澳大利亞、加拿大、法國(guó)、意大利、美國(guó)的累計(jì)漲幅分別為320%、231%、211%、195%、151%和105%。

從相對(duì)住房?jī)r(jià)格看,德國(guó)房?jī)r(jià)收入比(不到10倍)和房?jī)r(jià)租金比(回報(bào)周期為23年)均低于其他發(fā)達(dá)國(guó)家水平。

從住房擁有率角度看,超過半數(shù)的德國(guó)家庭選擇租房居住,這一比例遠(yuǎn)高于歐盟國(guó)家平均水平,其住房租賃市場(chǎng)是歐洲最大,也是最成熟規(guī)范的市場(chǎng),體現(xiàn)為較為完善的租房法律體系和健全的配套執(zhí)行體系。這些因素促使人們更愿意租房,客觀上減少了住房的購(gòu)買需求,進(jìn)而降低了價(jià)格的變動(dòng)。

德國(guó)的住房制度模式包括:房租補(bǔ)貼政策、住房?jī)?chǔ)蓄制度、房地產(chǎn)稅收政策、住房合作社。

住房?jī)?chǔ)蓄制度:購(gòu)房者和銀行簽訂購(gòu)房貸款和儲(chǔ)蓄合同,儲(chǔ)戶按合同規(guī)定每月向銀行存儲(chǔ)一定數(shù)量的定期貸款,當(dāng)存款達(dá)到所需貸款額的一定比例時(shí),就可以取得貸款權(quán),而且貸款利率為低于市場(chǎng)的固定利率,一般存款利率為1.5%,貸款利率為4%。這是一種互助合作式的融資方式,它獨(dú)立于德國(guó)資本市場(chǎng)之外。

住房合作社是一種互助建房的非營(yíng)利性組織。目前德國(guó)擁有2000多家住房合作社,共擁有300多萬(wàn)個(gè)社員和200多萬(wàn)套住房。德國(guó)新建住宅的30%是由合作社建造的。德國(guó)政府向住房合作社發(fā)放無(wú)息建房貸款,額度為建房費(fèi)用的60%以上,有時(shí)甚至可以達(dá)到90%。貸款期限一般為20年。對(duì)住房合作社建造并向社員出租的房屋,政府不僅實(shí)行免稅政策,必要時(shí)政府還可補(bǔ)貼部分租金,使得房租降低到社員能夠負(fù)擔(dān)的水平。

政府通過減稅免稅來(lái)對(duì)私人建房進(jìn)行鼓勵(lì)。建房的支出可以在開始使用房屋的8年內(nèi)折舊40%,從而降低了家庭的納稅。申請(qǐng)建房貸款的金額也可以從納稅中扣除。新建住房免征10年地產(chǎn)稅。

住房補(bǔ)貼政策。補(bǔ)貼資金由聯(lián)邦政府和州政府各承擔(dān)50%。住宅補(bǔ)貼法規(guī)定,居民實(shí)際交納租金與可以承受租金的差額,由政府負(fù)擔(dān);可以承受的租金一般按照家庭收入的25%確定。

公共福利住房政策。由政府資助,個(gè)人、非營(yíng)利性住房公司或團(tuán)體營(yíng)造,最終由低收入者、多子女家庭、殘疾人購(gòu)買或承租。承租公共福利房的家庭每年要向政府住房局進(jìn)行家庭收入申報(bào),凡收入超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的應(yīng)退出福利住宅,否則將收取市場(chǎng)租金。公共福利住房租金標(biāo)準(zhǔn)一般為市場(chǎng)的50-60%。

《租房法》對(duì)房屋租賃合同的簽訂、期限、解除以及出租人和承租人權(quán)利義務(wù)進(jìn)行全面規(guī)定,其內(nèi)容主要是強(qiáng)調(diào)對(duì)承租人權(quán)利的保護(hù)。房東只有且必須提出相應(yīng)的理由才能提前9個(gè)月解除合同,并且僅僅規(guī)定了三種可以解除合同的理由:房屋將自用;房屋老化需重建且不適宜維修;租客累計(jì)兩個(gè)月以上沒有近期繳納房租。

法律對(duì)房租作了上限限制:如果房東所定的房租超出“合理租價(jià)”的20%,就構(gòu)成了違法行為。如果超出了50%,就構(gòu)成了犯罪。三年內(nèi)房租漲價(jià)如果超出20%,也是違法行為。

3,英國(guó)

1910年前后,英國(guó)公共住宅的比例幾乎為零,到了1980年,占到了住宅總量的31%。二戰(zhàn)后,英國(guó)政府采取了以集中建設(shè)出租公房為重點(diǎn)的政策,即所謂“社會(huì)住房”(socialhousing)。

20世紀(jì)70年代末80年代初,撒切爾政府通過“購(gòu)買權(quán)運(yùn)動(dòng)”,逐步實(shí)現(xiàn)了公共住宅的私有化(1980年撒切爾政府通過一項(xiàng)住房法案,規(guī)定租住公房的住戶有權(quán)優(yōu)先、優(yōu)惠購(gòu)買其所住的公房。該“購(gòu)買權(quán)”政策實(shí)施后,約有接近一半的公租房被賣給了租住該房屋的租戶),到1996年,公共住宅的比例下降到了22.4%,到2002年下降到了14%。政府還開展了一場(chǎng)“去政府化”運(yùn)動(dòng),將大量公共住宅交給“非營(yíng)利的土地產(chǎn)權(quán)人”(RSLS)或住宅組織。

2007年之前,地方政府一直是英國(guó)社會(huì)住房的主要供應(yīng)主體,2008年,住房協(xié)會(huì)(housing associations)首次超過地方政府,成為英國(guó)社會(huì)住房的主要供應(yīng)者。英國(guó)地方政府的大部分開支都由中央政府通過補(bǔ)助提供資金,而不是通過地方稅收。地方政府的最大一部分開支,就是為新住房開發(fā)項(xiàng)目提供基礎(chǔ)設(shè)施和地方公共服務(wù)的配套支持。

2011年,英國(guó)居民的住房自有率為65.3%,社會(huì)租賃住房(主要是各地方政府和住房協(xié)會(huì)持有的公租房)占17.3%,市場(chǎng)租賃住房占17.4%,而其它形式住戶不足1%。這不足1%的其它形式住房,主要是1980年以來(lái),為解決無(wú)力在市場(chǎng)上購(gòu)買住房,但又不符合購(gòu)買公租房條件的“夾心層”群體的住房問題而發(fā)展起來(lái)的共有產(chǎn)權(quán)和共享權(quán)益住房。

2009年,英國(guó)有超過180萬(wàn)個(gè)家庭在排隊(duì)等待入住公租房。公租房主要面向低收入群體,其中又多數(shù)是單親或單身家庭。公租房的入住者可以從政府部門領(lǐng)取租房補(bǔ)貼,或者在個(gè)人所得稅中拿到已支付房租的返還。得到政府各種形式的補(bǔ)貼后,公租房的入住者支付的租金僅為其收入的3-5%,很多入住者的租金成本甚至是零。

2013年引入了“購(gòu)房援助”計(jì)劃,由四部分內(nèi)容構(gòu)成:產(chǎn)權(quán)貸款、抵押貸款擔(dān)保、共有產(chǎn)權(quán)(shared ownership),以及“新建房屋購(gòu)買”(new buy)計(jì)劃。后者允許購(gòu)房者僅以房?jī)r(jià)的5%作為定金購(gòu)買一套新建住房。

4,美國(guó)

在主要發(fā)達(dá)國(guó)家中,美國(guó)實(shí)行政府介入最少的住房制度。但美國(guó)建立了完備的法律制度、發(fā)達(dá)的住房金融制度、健全的稅收體系,以支持居民自主住房。

1,住房稅收政策。聯(lián)邦政府在征收個(gè)人所得稅時(shí)允許個(gè)人在應(yīng)納稅收中減去當(dāng)年用于償還抵押貸款的利息支出,另外住戶還可以從應(yīng)納稅收中減去當(dāng)年首要房產(chǎn)所需繳納的房產(chǎn)稅,而住戶如果出售住房的話,增值部分可以免交聯(lián)邦資本所得稅,單身售房者最高免交25萬(wàn)美元的資本所得稅,已婚夫婦最高可減免50萬(wàn)美元。另外,聯(lián)邦政府對(duì)為低收入者家庭開發(fā)建設(shè)廉租房的房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行稅收激勵(lì),此房產(chǎn)必須為低收入家庭居住至少15年。

2,公共住房政策。為城市低收入住戶建造和維護(hù)、收取低額租金并由政府管理的住房。始于1937年。

3,租房券政策。1974年,聯(lián)邦政府按照通過的《住房法》啟動(dòng)了第一個(gè)全國(guó)性的租房券項(xiàng)目。

4,公平住房政策。1968年通過了《公平住房法》。1975年通過《抵押貸款公式法》和1977年通過的《社區(qū)投資法》在抵押貸款方面保證了低收入人群和少數(shù)種族人群免受歧視。

5,住房金融政策。1932年頒布《聯(lián)邦住房貸款銀行法》。1938年,國(guó)會(huì)設(shè)立聯(lián)邦國(guó)民住房抵押協(xié)會(huì)(房利美)。1968年將房利美拆分為兩部分,保留房利美成為完全私有的股份制企業(yè),并獲得了發(fā)行按揭支付證券的權(quán)利,同時(shí)成立另一個(gè)獨(dú)立的政府機(jī)構(gòu)——政府全國(guó)抵押協(xié)會(huì)(吉利美)對(duì)聯(lián)邦擔(dān)保的貸款所支持的MBS提供擔(dān)保。1970年國(guó)會(huì)通過《緊急住房金融法》,同意吉利美成立聯(lián)邦住房抵押貸款公司(房地美),同時(shí)授權(quán)房利美和房地美可購(gòu)買未經(jīng)聯(lián)邦機(jī)構(gòu)保險(xiǎn)的普通抵押貸款。2008年,隨著次貸危機(jī),聯(lián)邦政府頒布了《2008年住房、經(jīng)濟(jì)恢復(fù)法案》,成立美國(guó)聯(lián)邦住房金融管理局(FHFA),同年9月,F(xiàn)HFA正式托管房利美和房地美。

美國(guó)的住房制度模式可以概括為“大市場(chǎng)小政府”的住房體系,大市場(chǎng)是指市場(chǎng)提供占全部家庭住房的95%以上,而小政府是指政府只限于幫助那些無(wú)能力支付私人房租的低收入家庭和老年人解決住房問題,政府資助的公共住房和廉租房?jī)H占全部家庭的2%。

美國(guó)住房制度最主要的特點(diǎn)是控制租金與補(bǔ)貼相結(jié)合?刂谱饨鹗峭ㄟ^法律途徑限制公共住房的租金(上限)。由于此政策的影響,美國(guó)公共住房的租金支出只占低收入家庭收入的25%,絕對(duì)數(shù)額低于市價(jià)租金20個(gè)百分點(diǎn)。

租金補(bǔ)貼按先后順序有四種:一是磚頭補(bǔ)貼。1965年由聯(lián)邦政府通過直接將資金補(bǔ)貼給建房者,補(bǔ)貼額度為低收入群體家庭收入的25%與市價(jià)租金之間的差額;二是房東補(bǔ)貼。尼克松政府時(shí)期,聯(lián)邦政府向房屋擁有者提供補(bǔ)貼,額度為市場(chǎng)租金與低收入家庭收入的一定比例之間的差額;三是住房券。由政府為低收入者頒發(fā),補(bǔ)貼額度為不超過自己收入的30%的房租與市場(chǎng)租金之間的差額,差額部分由政府承擔(dān);四是現(xiàn)金補(bǔ)貼。里根政府時(shí)期,聯(lián)邦政府對(duì)低收入家庭直接提供額度為市場(chǎng)租金價(jià)格的70%的現(xiàn)金補(bǔ)貼。

然后我們來(lái)看看中國(guó)。

1949之后實(shí)施“統(tǒng)一管理,統(tǒng)一分配,以租養(yǎng)房”的公有住房實(shí)物分配制度。城鎮(zhèn)居民的住房主要由單位解決,住房建設(shè)資金主要來(lái)自政府撥款。

住房建好后,單位以低租金分配給職工居住,住房成為一種福利。

在此制度之下,中國(guó)曾有一個(gè)短暫的公有住房發(fā)展較快階段(1949-1957):在三年經(jīng)濟(jì)恢復(fù)時(shí)期和“一五”時(shí)期,各級(jí)政府調(diào)配住房用地,住房統(tǒng)一建設(shè),統(tǒng)一分配,住房累計(jì)峻工10916萬(wàn)平米。國(guó)家對(duì)相應(yīng)的租金規(guī)定指導(dǎo)價(jià)格,使租金保持在一個(gè)低水平狀態(tài)(工資收入的2-3%)。

但隨后就進(jìn)入了公有住房建設(shè)低潮(1958-1977)。住房建設(shè)進(jìn)程緩慢。

從1949年到90年代初,國(guó)家用于住房建設(shè)的投資累計(jì)達(dá)到2900多億元(其實(shí)大部分是1978年之后的投資),大體相當(dāng)于冶金工業(yè)固投的約4倍。由于這部分巨大投資不能回收進(jìn)入循環(huán)狀態(tài),管理弱而效率損失大,導(dǎo)致國(guó)家財(cái)政負(fù)擔(dān)的加劇。80年代國(guó)家和地方財(cái)政每年用于住房建設(shè)的投資平均達(dá)200億元,用于住房維修的補(bǔ)貼達(dá)100多億元,而每年公房租金只能收回10多億元。

住宅投資對(duì)于住房供應(yīng)者的國(guó)家和單位而言是一種虧損運(yùn)營(yíng),只投入而無(wú)產(chǎn)出,住宅建設(shè)資金不能形成投資和回收的良性循環(huán)。同時(shí)城市住宅極度短缺。1978年全國(guó)城市人均居住面積不僅沒有增長(zhǎng),反而從1950年代初期的4.5平米下降到3.6平米,城市缺房戶869萬(wàn)戶,占當(dāng)時(shí)城市總戶數(shù)的47.4%。

所以1998年的房改多少也有些不得已而為之。1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革之后,中國(guó)的住宅供應(yīng)基本上走上了單鞭市場(chǎng)化道路,一方面刺激了房地產(chǎn)開發(fā)的熱情,使得中國(guó)的住房供給大幅提升,到2019年,中國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積已達(dá)到39.8平米,達(dá)到了發(fā)達(dá)國(guó)家的中等水平;另一方面,政府的住房保障功能實(shí)現(xiàn)較弱,尤其是在一二線大城市。2019年全國(guó)共有住房6.5億套,其中城鎮(zhèn)3.9億套,鄉(xiāng)村2.6億套。按住建部數(shù)據(jù),到2019年,全國(guó)累計(jì)建設(shè)了保障性住房和棚改安置房8千萬(wàn)套,假設(shè)其中保障性住房為6千萬(wàn)套,則其占全國(guó)住房的比例不到10%,而且這些保障性住房大都是2010年之后建設(shè)的。

但與此同時(shí),全國(guó)房?jī)r(jià)在20年里普遍上漲10倍以上,購(gòu)買或租賃住房成為年輕人極大的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)(大多超過國(guó)際上合理的月收入25%上限);而與此同時(shí),中國(guó)的銀行業(yè)從居民住房貸款中獲取利潤(rùn)(中國(guó)房貸利率一般為4.65%,在全球都屬最高之列),并附加以苛刻的條款!胺颗币辉~全國(guó)流行。

1980年代,當(dāng)全國(guó)的住房制度還是未被打破的舊制度時(shí),深圳率先進(jìn)行改革,建立了雙軌制的雛形。

1980年,中國(guó)第一個(gè)商品房小區(qū)誕生在深圳。

1983年,當(dāng)時(shí)深圳市委書記率團(tuán)訪問新加坡考察住房制度,提出學(xué)習(xí)新加坡設(shè)立住房建設(shè)基金,加快住房商品化的改革。之后深圳出臺(tái)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)行政事業(yè)單位職工住宅商品化試行辦法》,提出“改革干部職工住房制度,逐步以經(jīng)濟(jì)手段取代行政分配,加快住宅建設(shè)資金的回收與周轉(zhuǎn),實(shí)行住宅產(chǎn)商品化,促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展”。當(dāng)時(shí)深圳的思路,即是體制外住宅商品化,體制內(nèi)逐步改革,建立新型住房保障。

1988年6月,正式發(fā)布實(shí)施《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住房制度改革方案》,并于1989年發(fā)布《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)居屋發(fā)展綱要》。這一住房制度后來(lái)被總結(jié)為“雙軌三類多價(jià)制”。

這一制度的后果被張思平描繪為:“深圳黨政機(jī)關(guān)事業(yè)單位人員大部分居住在政府修建的準(zhǔn)成本或全成本的福利商品房之中;企業(yè)尤其是國(guó)有企業(yè)員工住在企業(yè)利用政府優(yōu)惠的土地資源修建的微利商品房之中;外商和民營(yíng)企業(yè)家及少數(shù)先富起來(lái)的群體住在房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的高檔商品房之中;外資和民營(yíng)企業(yè)的基層員工大部分住在自建的職工集體宿舍之中;城市流動(dòng)人口及部分中低收入群眾大都居住深圳城中村原住民提供的廉價(jià)出租房之中!

但到2003年,深圳住房制度跟全國(guó)并軌了,都變成了市場(chǎng)化供應(yīng)體系。

2003年深圳市出臺(tái)《深圳市機(jī)關(guān)事業(yè)單位住房分配貨幣化改革實(shí)施方案》,至2011年深圳市人大出臺(tái)《深圳市保障性住房條例》為,深圳基本停止了停止保障房建設(shè)。

到2020年,深圳市的住房保有量總計(jì)1087萬(wàn)套,而其中政府累計(jì)供應(yīng)的公共住房?jī)H為約50萬(wàn)套,占比不到5%。僅為全國(guó)占比的一半左右。

而2003年到2021年,深圳房?jī)r(jià)呈上漲格局,其中并經(jīng)歷了三次。

第一次是2009年前后。

深圳一手房在2004年末的均價(jià)為5997元/㎡,到了2005年達(dá)到7040元/㎡,而2006年則上升到9230元/㎡,2007年更加飆升到13369元/㎡。

2007年底,美國(guó)次貸危機(jī)全面爆發(fā),中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)隨之調(diào)整,價(jià)格逐漸回落。全國(guó)樓市悲鳴,深圳均價(jià)價(jià)跌破10000元。2008年12月,國(guó)務(wù)院頒布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》,進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化,強(qiáng)化地方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的職責(zé)。2009年,樓市終于復(fù)蘇。重新回到快速上漲的軌道。

2009年9月,深圳正式進(jìn)入到房?jī)r(jià)“2萬(wàn)時(shí)代”,同比平均漲幅超過80%。這波漲幅直到2010年4月“新國(guó)十條”出臺(tái)才告一段落。

第二次是2015-2016年。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),深圳房?jī)r(jià)在2014年11月開始止跌,在12月份成為全國(guó)首個(gè)房?jī)r(jià)上漲的城市,到2015年4月,已連續(xù)5個(gè)月上漲到,2016年初,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布,2015年12月深圳新房同比漲幅高達(dá)47.5%,二手房同比漲幅也達(dá)到了42.6%。

深圳國(guó)土與規(guī)劃委數(shù)據(jù)也顯示,截止到2015年5月23日,深圳關(guān)外商品房住宅成交均價(jià)為19892萬(wàn)元/平方米,較4月份大幅上漲65%。

深圳創(chuàng)新發(fā)展研究院的一份名為《深圳住房制度改革和房?jī)r(jià)調(diào)控》研究報(bào)告指,“如果按年度計(jì)算,全市2015年房?jī)r(jià)比2014年平均增長(zhǎng)43.1%,2016年又比2015年增長(zhǎng)60%,其中2016年5月全市新房平均價(jià)格達(dá)到55871元/平方米,同比增長(zhǎng)96%。

2016年5月,全市新房平均價(jià)格接近5.59萬(wàn)元每平方米,同比增長(zhǎng)96%,中心區(qū)房?jī)r(jià)達(dá)8萬(wàn)元每平方米,個(gè)別高端樓盤每平方米達(dá)已達(dá)10萬(wàn)元。

值得注意的是,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明深圳房?jī)r(jià)在2015年僅上漲47.5%,但這是深圳全市的平均值。而這種數(shù)據(jù)往往不能反映重點(diǎn)片區(qū)的實(shí)際情況。事實(shí)上,早在2015年5月,就有地產(chǎn)中介傳出的數(shù)據(jù)表明深圳房?jī)r(jià)在第一季度已上漲了60%,而后來(lái)全年的漲幅肯定在100%以上。如果加上2016年上半年的漲幅,深圳房?jī)r(jià)在一年半之內(nèi),上漲了足有150%。

經(jīng)過這兩輪上漲,深圳房?jī)r(jià)已從2003年的均價(jià)5680元/平米,上漲到2016年的53454元/平米,已是13年前的整整10倍;2016年上半年,深圳被國(guó)際貨幣基金組織列為全球“最難買得起樓”的城市,房?jī)r(jià)收入比高達(dá)38.36!卑2016年房?jī)r(jià)計(jì)算,深圳一家三口買60平米的商品房,人均可支配收入至少要達(dá)到63423元,而符合這一標(biāo)準(zhǔn)的人數(shù)不足深圳戶籍人口的20%,不足常住人口的10%。

第三波是2019年底到2021年第一季度。2016年到2021年初,短短5年時(shí)間,深圳房?jī)r(jià)又從均價(jià)5.3萬(wàn),上漲到8.8萬(wàn)元,漲幅超過60%。

我在《深圳房地產(chǎn)第三方批判》一文中提出:2009年的第一波房?jī)r(jià)上漲,以及深圳環(huán)保政策等的共同作用下,將深圳的所謂“十大傳統(tǒng)制造業(yè)”基本驅(qū)逐出深圳(僅女裝、珠寶等留有少量制造環(huán)節(jié)在深圳,其它最多只留下其總部,工廠皆遷出深圳);2015-2016年第二波房?jī)r(jià)上漲,直接的結(jié)果就是將深圳一批高科技制造業(yè)遷移外地;而2019年底到2021年初這波完全無(wú)理由上漲,繼續(xù)對(duì)科技制造業(yè)有所影響。

這種驅(qū)逐,以2015-2016年的第二波為例,主要通過以下幾種方式進(jìn)行:

其一,工廠廠房,無(wú)論是土著農(nóng)民私人擁有或集體所有的工業(yè)區(qū),還是市場(chǎng)化的產(chǎn)業(yè)園區(qū),還是市區(qū)兩級(jí)國(guó)有企業(yè)控制的工業(yè)區(qū)或產(chǎn)業(yè)園區(qū),紛紛漲租,給企業(yè)(尤其是ICT產(chǎn)業(yè)鏈上的中小型配套企業(yè))正常經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了壓力。

其二,工業(yè)區(qū)附近的各種住宅(包括住宅小區(qū)及城中村)紛紛漲租,導(dǎo)致企業(yè)員工的生活成本急劇抬升,間接給企業(yè)造成壓力。

其三房?jī)r(jià)向上提升了房地產(chǎn)商進(jìn)入深圳城市更新領(lǐng)域的熱情,而任何“城市更新”項(xiàng)目,尤其是那些大型項(xiàng)目,其實(shí)都是片區(qū)下一波房?jī)r(jià)上漲的主要助推器。

寶安區(qū)、光明區(qū)、龍華區(qū)等各區(qū)是深圳最主要的工業(yè)基地,而且是最核心的ICT產(chǎn)業(yè)集聚區(qū),這幾個(gè)區(qū)又是房?jī)r(jià)向上的核心區(qū),產(chǎn)業(yè)鏈上的中小型企業(yè)預(yù)見到這些區(qū)域未來(lái)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲的可能性,便只能早作計(jì)劃,遷出這些區(qū)域。有些企業(yè)是就近遷到東莞,有些企業(yè)則是直接遷出珠三角區(qū)域。

其四,各原住民集體股份公司由于對(duì)未來(lái)的“城市更新”充滿預(yù)期,于是乎就不再跟企業(yè)簽長(zhǎng)期的廠房租賃合同,而是改為一年一簽。沒有任何企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)可以建立在廠房一年一簽租賃合同的基礎(chǔ)上。于是乎就被迫離去。

其五,政策層面或間接驅(qū)動(dòng)。比如說區(qū)域之城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重大投入,諸如地鐵、大型教育醫(yī)療、文體及商業(yè)設(shè)施、城市公園等的巨大投入,這意味著大量的資本沉淀到區(qū)域的土地之中,提升了土地的價(jià)值含量,其結(jié)果必然體現(xiàn)在房?jī)r(jià)的上漲中。

2016年5月,任正非在接受新華社采訪時(shí),批評(píng)深圳“生產(chǎn)成本太高了,工業(yè)發(fā)展不起來(lái)”,“高成本最終會(huì)摧毀你的競(jìng)爭(zhēng)力。而且現(xiàn)在有了高鐵、網(wǎng)絡(luò)、高速公路,活力分布的時(shí)代已經(jīng)形成了,但不會(huì)聚集在高成本的地方!比芜^去從來(lái)不會(huì)批評(píng)地方政府,這是他首次。之后,華為開始了向東莞松山湖的大遷徙。

2011年之后,深圳政府也認(rèn)識(shí)到出現(xiàn)的問題,試圖逐步調(diào)整和糾偏。當(dāng)然這也是回應(yīng)落實(shí)2007年之后中央所出臺(tái)的一個(gè)又一個(gè)保障房試探性政策。這些調(diào)整的最后成果,匯集為2018年出臺(tái)的《深圳市人民政府關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》文件(以下簡(jiǎn)稱“2018年文件”)。

《意見》提出建立由市場(chǎng)商品住房、人才住房、安居型商品房、公共租賃住房四類住房構(gòu)成的4∶2∶2∶2住房供應(yīng)與保障體系,統(tǒng)籌解決各類市民住房問題。該“意見”計(jì)劃深圳人才住房、安居型商品房、公共租賃住房的比重,提升到新增住房供應(yīng)總量的60%左右,其總量到2035年不少于100萬(wàn)套。

到2021年,深圳市住建局又聲稱要用10年時(shí)間(即到2030年)建設(shè)110萬(wàn)套公共租賃住房。但業(yè)內(nèi)人士并不看好這一計(jì)劃能在多大程度上實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。

就目前深圳的公共性住房政策歷程來(lái)看,深圳政府做了以下幾件事:

其一,深圳政府對(duì)戶籍人口中的住房困難人群做到了基本保障。

深圳2020年戶籍人口規(guī)模已達(dá)到500萬(wàn)人,如果按每年新增(人口出生和移民兩種方式)戶籍人口50萬(wàn)計(jì)算,則2030年就將達(dá)到1000萬(wàn)戶籍人口,是現(xiàn)在的兩倍。按每戶2.5口計(jì),意味著400萬(wàn)戶。

鑒于戶籍人口中原住民大都通過農(nóng)民房實(shí)現(xiàn)了自有住房,其中的貧困人口無(wú)房戶可以忽略不計(jì)。而入籍的新移民中所謂的困難人群大抵只是每年10萬(wàn)左右的應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生,假設(shè)2010-2030年新入籍的大學(xué)畢業(yè)生約200-250萬(wàn)人,而假設(shè)其中30%無(wú)法實(shí)現(xiàn)自有住房,則意味著這是60-75萬(wàn)人,假設(shè)其每戶為1.5口,則意味著對(duì)公租房或保障房的需求為40-50萬(wàn)套。

其二,深圳政府僅對(duì)非戶籍人口中的“人才”作出了保障性住房的承諾。事實(shí)上由于“人才”(一般來(lái)說會(huì)要求大專以上學(xué)歷)入籍的難度并不高,所以這個(gè)承諾相當(dāng)于對(duì)戶籍人口的承諾向外作了一個(gè)規(guī)模不太大的擴(kuò)大、延伸。據(jù)了解,深圳到2020年共有各類人才約550萬(wàn)人。

假設(shè)到2030年不具有深圳戶籍的人才總量為100萬(wàn)人,深圳對(duì)非戶籍人口低收入人群的30%保障率的承諾,我估計(jì)也就是針對(duì)這100萬(wàn)非戶籍人才中30%中低收入群體的保障承諾,也就是30萬(wàn)人,假設(shè)平均每戶1.5人,即是20萬(wàn)戶。

這意味著,這兩類人中對(duì)保障性住房的需求為60-70萬(wàn)套。因此,到2030年倘若政府完成了110萬(wàn)套公共住房的建設(shè),那么保障這兩類人的住房需求是可以實(shí)現(xiàn)的。

如果按照深圳政府的規(guī)劃,到2035年,深圳政府推出的公共政策住房累計(jì)也不會(huì)超過160萬(wàn)套,在1260萬(wàn)套全市住房存量中,占比也不過是12.7%。這個(gè)住房保障程度顯然還有提升空間。

假設(shè)為了建設(shè)有中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū),政府公共住房在全社會(huì)存量住房中的占比應(yīng)該達(dá)到30%,那就意味著公共住房總量應(yīng)該達(dá)到360萬(wàn)套,要比現(xiàn)在政府的計(jì)劃多出200萬(wàn)套。也意味著政府自2020年起應(yīng)該建設(shè)310萬(wàn)套公共住房。假設(shè)每套公共住房平均面積為50平米,則需要建設(shè)1.55億平米的住房。假設(shè)建這些住宅小區(qū)的平均容積率為5,則意味著需要3100萬(wàn)平米,也就是31平方公里的住宅建設(shè)用地。

其實(shí)這也并非一個(gè)絕對(duì)不可能的任務(wù)。問題的關(guān)鍵其實(shí)仍是理念認(rèn)知,核心是對(duì)多少人負(fù)責(zé)的問題?梢阅脕(lái)一說的是:新加坡也只是對(duì)700萬(wàn)人口中的400多萬(wàn)本國(guó)公民提供住房保障,非本國(guó)公民則不能享有;香港也是只對(duì)港籍人口負(fù)有住房保障責(zé)任。所以深圳政府認(rèn)為自己對(duì)戶籍人口提供住房保障就可以了。

然而深圳長(zhǎng)期戶籍與非戶籍人口都是倒掛的。即便到了2021年,可能實(shí)際總?cè)丝谝殉^2000萬(wàn)人,但戶籍人口仍只有550萬(wàn)人,只占到約1/4。這種倒掛狀況已持續(xù)了40年。因此政府以不能對(duì)14億中國(guó)人負(fù)責(zé)任為由而只將住房保障限于戶籍人口,在邏輯上是不能成立的。因?yàn)椴豢赡苡?4億中國(guó)人涌入深圳,連1.4億都不可能。沒有工作、沒有任何收入而長(zhǎng)期滯留深圳這樣一個(gè)高成本的城市是無(wú)法想象的,因而能夠留在這里的人,基本上應(yīng)該是有工作的,也就是就業(yè)人口。就業(yè)人口就一定是在某個(gè)產(chǎn)業(yè)里就業(yè)的。

當(dāng)然深圳試圖擴(kuò)大住房保障范圍,現(xiàn)在看來(lái)所循路徑有二:一是擴(kuò)大戶籍人口規(guī)模,然后將住房保障覆蓋到其中的低收入人群;一是擴(kuò)大人才定義范圍,或者是錨定產(chǎn)業(yè)而提供住房保障,無(wú)非是將涉及的產(chǎn)業(yè)范圍擴(kuò)大還是縮小的問題。這樣的路徑已較之前有所進(jìn)步。

在此前更長(zhǎng)的時(shí)間里,城中村農(nóng)民房承擔(dān)了“廉租房”的角色,這已是理論界公認(rèn)的事實(shí)。在論及深圳地區(qū)創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)時(shí),我們不能忽略原住民為此作出的貢獻(xiàn)。

1979年之前,深圳為廣東省惠陽(yáng)地區(qū)下轄的寶安縣,共有人口33.35萬(wàn)人,若扣除逃港的戶籍人口,保守估計(jì)為30萬(wàn)人,其中城鎮(zhèn)人口僅有約2.5萬(wàn)人。到今天,官方?jīng)]有原住民人口的準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì),我所了解到的,有兩個(gè)數(shù)字,一說是56萬(wàn)人,一說是約70萬(wàn)人。按照2018年3月,深圳市城中村改造辦公室發(fā)布的數(shù)據(jù)稱,深圳城中村總用地面積320平方公里,以原行政村為單位的城中村大概336個(gè),以自然村為單位的城中村為2000個(gè),城中村容納的居住人口約1200萬(wàn)人。不用政府花一分錢,向1200萬(wàn)中低收入人群提供了2.7億平米的廉租房,當(dāng)然他們也從中收獲了巨量的財(cái)富。

1992年6月,深圳市政府發(fā)布《關(guān)于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)農(nóng)村城市化的暫行規(guī)定》,在原關(guān)內(nèi)地區(qū)實(shí)施“統(tǒng)征”——將“特區(qū)集體所有尚未被征用的土地實(shí)行一次性征收”。深圳市撤銷了特區(qū)內(nèi)的68個(gè)行政村,4萬(wàn)農(nóng)民改變戶籍身份成為“城里人”。

2003年底,在經(jīng)過高層特批之后,深圳市下發(fā)《關(guān)于加快寶安龍崗兩區(qū)城市化進(jìn)程的意見》,決定推動(dòng)原特區(qū)外寶安龍崗兩區(qū)的全面城市化,于2004年在原關(guān)外實(shí)施“統(tǒng)轉(zhuǎn)”——即把關(guān)外全體27萬(wàn)農(nóng)村集體居民轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶籍人口,從而把集體土地也轉(zhuǎn)為國(guó)有土地。將原特區(qū)外所有的18個(gè)鎮(zhèn)改為街道辦,所有的218個(gè)行政村改為“居民委員會(huì)”。至此,深圳市實(shí)現(xiàn)了所謂的“城鄉(xiāng)土地一體化(即全域土地國(guó)有化)”。

正如我之前文章中指出的,倘若我們總結(jié)地方政府與原住民過去這三四十年博弈的特點(diǎn),我們可以發(fā)現(xiàn),雙方各有平衡:而原住民的武器則是“合理性”與“既成事實(shí)的法不責(zé)眾”。博弈的結(jié)果,基本上可以說,原住民有所勝利:政府只能抑制原住民所建住宅產(chǎn)品因合法性缺失而產(chǎn)生的價(jià)格損失——其定價(jià)較市場(chǎng)上正常的商品房往往低三分之一甚至一半,這也是所謂“廉租房”之來(lái)歷——卻不能阻止30多年來(lái)農(nóng)民房的一再擴(kuò)建和擴(kuò)大規(guī)模;原住民雖沒能拿到足夠的“法權(quán)”,但卻得到了實(shí)利,甚至因其合理性而得到了(國(guó)際國(guó)內(nèi))輿論的支持。

原住民小產(chǎn)權(quán)房的合理性,來(lái)源于“市場(chǎng)理性精神”的召喚,回應(yīng)了市場(chǎng)有效需求,并向市場(chǎng)提供了合乎要求的低租金水平的住宅產(chǎn)品,同時(shí)承擔(dān)起了在當(dāng)時(shí)被政府放棄的“廉租房”供應(yīng)責(zé)任,同時(shí)避免了在社會(huì)主義國(guó)家出現(xiàn)貧民窟現(xiàn)象。

由于不具有合法產(chǎn)權(quán),且城中村農(nóng)民房往往建筑質(zhì)量不高、戶型不佳、公共配套缺乏,而且沒有好的物業(yè)管理服務(wù),居住的體驗(yàn)較差,因而農(nóng)民房的租賃價(jià)格較之商品房往往低至一半。但對(duì)許多低收入業(yè)者來(lái)說,他們根本承擔(dān)不起“較佳居住體驗(yàn)”商品房的租金水平,原住民城中村的農(nóng)民房滿足了他們對(duì)低成本租屋的要求。

有人撰文指出城中村的三大

其一,布局的高密度。為了追求利益最大化,能有更多的出租面積,村民不規(guī)范建設(shè),在自己的宅基地上盡量建滿建高,樓與樓之間沒有合理的間距,形成握手樓、貼面樓、一線天等這樣的城中村典型的景觀。

其二,設(shè)施相對(duì)陳舊不完善,排污管道,垃圾箱,公共廁所等各種環(huán)衛(wèi)基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃及配套建設(shè)未納入統(tǒng)一規(guī)劃。公廁建造布局不合理,路燈亮化率未達(dá)標(biāo),垃圾箱破損嚴(yán)重,道路坑洼不平,市政管網(wǎng)不到位、綠化覆蓋率明顯不足等現(xiàn)狀。特別是城市管線不配套,排水設(shè)施不全,污水積水較多。衛(wèi)生意識(shí)差,垃圾的處理很隨意,村里衛(wèi)生死角隨處可見。

出租房屋管理松懈,住戶占用公共通道堆放雜物,有較大的安全隱患,防火間距不足,房屋與房屋之間垂手可及,消防車無(wú)法通過,一旦發(fā)生火災(zāi),蔓延起來(lái),安全隱患較大。

其三,村里的公共設(shè)施配套不足,缺少綠化及活動(dòng)空間,老人孩子沒有更多的娛樂空間,年輕人回來(lái)也只是蝸居在一張窄窄的床上,沒有太多可以休閑娛樂的地方。樓挨著樓,住戶間缺少私密空間。

在2009年深圳推動(dòng)“城市更新”之后,如何解決城中村所謂“小產(chǎn)權(quán)房問題”就成了政府的一塊心病。周其仁教授團(tuán)隊(duì)在其2014年的土改報(bào)告中曾建議將所有小產(chǎn)權(quán)房一次性無(wú)條件合法化,這一建議其后無(wú)果。而整體拆除重建,在房?jī)r(jià)上漲周期地產(chǎn)商會(huì)有較高的積極性,倘若進(jìn)下房?jī)r(jià)下跌周期,預(yù)計(jì)積極性就會(huì)迅速降低,未來(lái)寄托于整體拆除重建的希望也就變小。

剩下的可選方案就是所謂“綜合整治”。這本是2009年官方就已提出的城市更新的三種選擇之一,但原來(lái)沒有成為優(yōu)先選擇。而現(xiàn)在則似乎更被重視了。

《深圳市“城中村”綜合治理2018—2020年行動(dòng)計(jì)劃》于2017年11月開始部署。根據(jù)《深圳市城中村(舊村)綜合整治總體規(guī)劃(2019-2025)》,深圳劃入綜合整治分區(qū)涉及252個(gè)行政村、718個(gè)自然村,用地總面積55平方公里。政府聲稱,將在視頻門禁系統(tǒng)接入、符合條件城中村實(shí)現(xiàn)管道天然氣全覆蓋、垃圾分類設(shè)施配置全覆蓋。對(duì)城中村的居住環(huán)境、市政基礎(chǔ)設(shè)施、安全隱患、交通秩序等10個(gè)方面進(jìn)行綜合治理。

到現(xiàn)在為止,我們可以看到,除了政府在所有城中村所進(jìn)行的公共產(chǎn)品的鋪入之外,也涌現(xiàn)出了兩種典型的改造模式。一是福田區(qū)的“水圍檸盟公寓模式”,一是萬(wàn)科“泊寓”模式。

在2009年之后,福田區(qū)曾在上沙村進(jìn)行試點(diǎn),由政府投入數(shù)千萬(wàn)元進(jìn)行公共產(chǎn)品注入,統(tǒng)一改造和租賃,作為天安數(shù)碼城的配套公寓,當(dāng)時(shí)據(jù)說效果頗佳。在此基礎(chǔ)上,福田區(qū)又在水圍村進(jìn)行了試驗(yàn)。

水圍村緊鄰深圳CBD,靠近皇崗口岸和福田口岸,占地面積0.23平方公里,居住著大約1500名本地村民和30,000多名外來(lái)租客。檸盟公寓項(xiàng)目改造片區(qū)位于水圍村西南邊緣,規(guī)劃面積約8000平米,片區(qū)由水圍村集體股份公司統(tǒng)一規(guī)劃并于2002年建成。35棟農(nóng)民樓的基底和層高一致,每塊宅基地90平米,每棟樓7層,1-2層為商業(yè),3層以上為住宅。這35棟住宅有29棟納入了檸盟公寓項(xiàng)目,項(xiàng)目2016年啟動(dòng),2018年完成。

2014年,水圍集體股份公司出面與多數(shù)已移居境外的35棟私宅的70多個(gè)業(yè)主聯(lián)系,希望以長(zhǎng)租方式獲得物業(yè)使用權(quán)。經(jīng)過六個(gè)月談判,最終與32.5棟私宅業(yè)主達(dá)成十年租賃協(xié)議,其余2.5棟業(yè)主堅(jiān)持保持原狀。根據(jù)租賃合同,集體股份公司每月向業(yè)主支付約73元/平方米的租金,每?jī)赡暝黾?%。

2017年3月,福田區(qū)政府宣布深業(yè)集團(tuán)有限公司(深業(yè))加入檸盟公寓改造項(xiàng)目,2017年12月,項(xiàng)目改造完成,深業(yè)將升級(jí)后的504間公寓(共15,472平米)移交給福田區(qū)住建局納入政府保障性住房系統(tǒng)。福田區(qū)政府選拔目標(biāo)企業(yè),并向其員工開放公寓租賃申請(qǐng)通道,租金為每月75元/平方米,與水圍村其他私宅租金相當(dāng)。政府支付了每月75元/平方米的補(bǔ)貼平衡改造成本,但深業(yè)項(xiàng)目收益率仍僅為0.12%,遠(yuǎn)低于國(guó)有企業(yè)8.3%投資回報(bào)率的考核標(biāo)準(zhǔn)。

2014年,萬(wàn)科率先試水長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù),兩年后正式推出集中式公寓品牌“泊寓”,并將長(zhǎng)租公寓列為萬(wàn)科集團(tuán)核心業(yè)務(wù)之一。2021年度租賃企業(yè)全國(guó)開業(yè)規(guī)模TOP15名單中,萬(wàn)科泊寓以15.7萬(wàn)間排名第一,較第二名龍湖冠寓規(guī)模高出5.7萬(wàn)間!安丛ⅰ币呀(jīng)形成六種業(yè)務(wù)模式,其中一種即“城中村聯(lián)營(yíng)改造運(yùn)營(yíng)”,即由萬(wàn)科與村民談判以長(zhǎng)租形式拿下連片的城中村農(nóng)民房,改造成適合年輕人租住的相對(duì)優(yōu)質(zhì)空間,從中賺取差價(jià)。

由于要從原住民那里拿到長(zhǎng)租權(quán),必然要付出高出當(dāng)時(shí)平均租金水平的價(jià)格,而萬(wàn)科又要從中賺取不低于20%的毛利率,則意味著改造后的房租水平要高出當(dāng)時(shí)市場(chǎng)水平的20-30%。這相當(dāng)于推動(dòng)了一波深圳特區(qū)外城中村房租上漲,因此難免有所壓力。顯然它只適合于部分金相對(duì)較高收入的金領(lǐng)和高級(jí)白領(lǐng)租客。

住房制度與住房政策之所以在地區(qū)網(wǎng)絡(luò)中十分重要,是因?yàn)樗侨说淖罨旧鏃l件。但是如前所述,長(zhǎng)期以來(lái)深圳政府更為看重的是對(duì)人才的住房保障。雖然深圳的人才政策門檻設(shè)置較低,大專畢業(yè)生即可被視為人才,且某些考取相應(yīng)證明的技術(shù)工人也可被納入人才之列,這使得2020年底深圳人才總量已達(dá)到550萬(wàn)人。但僅解決所謂人才住房保障,并不能從根本上穩(wěn)定深圳地區(qū)創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)中所有所需要的工作者。

畢竟無(wú)論是產(chǎn)業(yè)鏈網(wǎng),還是大學(xué)及科研機(jī)構(gòu),并非僅由“人才”組成。智能手機(jī)產(chǎn)業(yè)鏈同樣需要較低端的包裝產(chǎn)業(yè)和技術(shù)含量不高的物流配送系統(tǒng)來(lái)配套。更不要說餐飲、零食、物業(yè)服務(wù)等這些藍(lán)領(lǐng)就業(yè)崗位。離了它們,整個(gè)創(chuàng)新體系同樣玩不轉(zhuǎn)。

然而2015年之后,深圳房?jī)r(jià)不僅僅是藍(lán)領(lǐng)就業(yè)者難以忍受,就連高新技術(shù)企業(yè)的研發(fā)人員也難以負(fù)擔(dān),這是導(dǎo)致深圳部分科技企業(yè)外遷的原因之一。

如何解決此一問題?需要反思既有的住房制度。2018年文件的反思太具過渡性了,并沒有完全解決這一問題。

筆者至少看到以下幾個(gè)努力方向:

其一,以公共租賃住房為主,盡可能做大公共住房的規(guī)模。公租房仍應(yīng)該是深圳住房制度未來(lái)10年的重中之重(我個(gè)人的一貫觀點(diǎn),反對(duì)以出售方式建設(shè)公共住房),倘若10年內(nèi)能拿出200萬(wàn)套以上的公共租賃住房(平均面積約50平米,合計(jì)1億平米),就能相當(dāng)程度上緩解深圳各個(gè)產(chǎn)業(yè)年輕人的居住問題,同時(shí)也能有效地打壓租賃市場(chǎng)價(jià)格。

其二,前述“水圍模式”應(yīng)在全市城中村進(jìn)行推廣,政府承擔(dān)起住房保障的職責(zé),財(cái)政拿出足夠資金扶持推廣,如果能將現(xiàn)有城中村的10%以水圍模式進(jìn)行改造,就可以使市場(chǎng)上增加至少2500萬(wàn)平米的廉租房。

升級(jí)“水圍模式”,政府可以牽頭對(duì)公租房有較大規(guī)模需求的企業(yè),與鄰近的城中村結(jié)對(duì)合作,建立特定企業(yè)的“青年人才公寓”,政府注入公共產(chǎn)品,并提供相應(yīng)補(bǔ)貼貼。企業(yè)也可投入適當(dāng)?shù)馁Y金補(bǔ)貼。

其三,政府應(yīng)推出普惠性的房租補(bǔ)貼政策,以緩解全體市民的住房成本壓力。

其四,應(yīng)建立類似德國(guó)那樣的“租務(wù)管制”制度,保障租客的利益,并限制房屋空置。

其五,應(yīng)一企一策,允許部分關(guān)鍵性鏈主企業(yè)(全市約10家左右)自建“企業(yè)村”、“企業(yè)園區(qū)”,在其空間內(nèi)允許自建大規(guī)模員工公寓及附屬商業(yè)、文體設(shè)施。對(duì)資格設(shè)嚴(yán)格門檻,由市級(jí)政府依法確定,并經(jīng)市人大常委會(huì)同意。

其六,應(yīng)全面規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng),按豪宅、普通住宅分類對(duì)全市居住空間進(jìn)行分區(qū)管理,抑制房?jī)r(jià),使其逐步回歸到市民能夠承受的房?jī)r(jià)收入比范圍(20倍左右)。

我在《深圳房地產(chǎn)第三方批判》長(zhǎng)文中對(duì)深圳住房制度有全面的分析及個(gè)人建議,在此不再贅述。但毫無(wú)疑問,檢討住房制度的時(shí)間節(jié)點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)。

       原文標(biāo)題 : 金心異解開“深圳創(chuàng)新密碼”57:住房制度調(diào)整時(shí)點(diǎn)已到

聲明: 本文由入駐維科號(hào)的作者撰寫,觀點(diǎn)僅代表作者本人,不代表OFweek立場(chǎng)。如有侵權(quán)或其他問題,請(qǐng)聯(lián)系舉報(bào)。

發(fā)表評(píng)論

0條評(píng)論,0人參與

請(qǐng)輸入評(píng)論內(nèi)容...

請(qǐng)輸入評(píng)論/評(píng)論長(zhǎng)度6~500個(gè)字

您提交的評(píng)論過于頻繁,請(qǐng)輸入驗(yàn)證碼繼續(xù)

  • 看不清,點(diǎn)擊換一張  刷新

暫無(wú)評(píng)論

暫無(wú)評(píng)論

智慧城市 獵頭職位 更多
文章糾錯(cuò)
x
*文字標(biāo)題:
*糾錯(cuò)內(nèi)容:
聯(lián)系郵箱:
*驗(yàn) 證 碼:

粵公網(wǎng)安備 44030502002758號(hào)