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開啟新時代曙光? 碧桂園、楊惠妍還有幾個難點

2023-03-07 10:56
銠財
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呼喚新企業(yè)家精神、新企業(yè)氣象!

作者:陳晚鄰

編輯:李明達

風(fēng)品:南辭 明湘

來源:銠財——銠財研究院

再牛的大佬,也有退場時刻。

2023年3月1日,碧桂園公告稱,因年齡原因,楊國強辭去董事局主席及執(zhí)行董事職務(wù),其女楊惠妍接任。

雖然接班只是時間問題,可行業(yè)一哥、萬億房企“換帥”必然是件大事。當(dāng)?shù)驼{(diào)的楊惠妍走上臺前,會給碧桂園帶來什么改變呢?

01

曙光時刻、銷冠丟失

“新帥”也是“老兵”。

早在2005年,楊惠妍就加入了碧桂園集團,先后在投資策劃中心、采購部、人力資源管理中心、數(shù)字化管理中心等擔(dān)任管理職務(wù),可以說見證了企業(yè)的高光低谷。

早在2007年上市前一年,楊國強就將手中股份悉數(shù)轉(zhuǎn)讓,楊惠妍成為最大股東。楊國強坦言“以后公司就是給女兒的,因為自己人信得過!”

2018年以來,楊惠妍調(diào)任聯(lián)席主席,與楊國強共同管理集團日常工作,并負責(zé)戰(zhàn)略規(guī)劃及新業(yè)務(wù)探索。碧桂園方面認(rèn)為,本次接任體現(xiàn)了楊國強對其的充分信任與認(rèn)可,公司會實現(xiàn)更好發(fā)展。

值得注意的是,楊惠妍除了是楊國強的次女,還是碧桂園執(zhí)行董事楊子瑩的姐姐、非執(zhí)行董事陳翀的妻子、以及高管楊志成的堂妹。

換言之,這次接班是水到渠成,瓜熟蒂落。完成二代接班的碧桂園依然是一家族企業(yè)。

從可供觀察的業(yè)務(wù)層面看,楊惠妍關(guān)注碧桂園子公司的資本運作、資產(chǎn)管理,以及新興產(chǎn)業(yè)。作為博實樂教育集團、碧桂園服務(wù)一把手,她成功推動了兩家公司的上市。

可以說,為了接過權(quán)杖,楊惠妍已準(zhǔn)備了18年,整體成績單拿的出手。而奮戰(zhàn)一線31年,一手打下千億銷售額明星房企的楊國強,也穿越無數(shù)風(fēng)雨、為女兒留下了不錯牌面。

只是如此,碧桂園就徹底進入楊惠妍時代了么?

2021年以來,房地產(chǎn)業(yè)進入深度調(diào)整。頻頻暴雷聲中,碧桂園雖守住了龍頭體面,卻也在負重前行。同樣面臨行業(yè)換擋升級、自身陣痛消化,此時官宣交棒有何深意?

斯科特·普勞斯《決策與判斷》一書曾言,不依賴情境的決策是不存在的。聚焦碧桂園,也有3個重要時間節(jié)點:

遲到的年會剛剛開完、銷冠剛剛旁落、2022年報發(fā)布在即。

2023年2月16日,碧桂園召開年會,信息量極大。

除了楊國強那句“兩個月前我們還在黑暗的隧道里穿行,兩個月后的今天,我們看到了隧道口的一些曙光”感嘆。隨后流出的“翻身戰(zhàn)”、“要拿地”、“要發(fā)展”等信息均被證實,碧桂園再次傳出部分架構(gòu)、分管、區(qū)域總調(diào)整。

可以感受到,2023對碧桂園必然是關(guān)鍵一年。曙光到來時刻,交棒透出楊國強的殷殷期待。

但也是2月,多家市場機構(gòu)發(fā)布今年前兩月房企銷售數(shù)據(jù),保利發(fā)展以635.5億元登頂,萬科以573.3億元位列第二。碧桂園失去銷冠、僅以562億元成績僅排名第三,相比上年同期的922.9億元,縮水360億。

更重要的,是即將開始的年報業(yè)績會,承上啟下萬眾矚目。無論成績單好壞,新人總有新氣象。尤其在行業(yè)企業(yè)特殊的轉(zhuǎn)向時期,發(fā)展信心、發(fā)展新故事總是最可貴的。

或為穩(wěn)“軍心”,楊國強依然以特別顧問的形式繼續(xù)參與經(jīng)營。退而不休、再輔一程,平穩(wěn)過渡總是好的。

總體而言,進入2023年,陣陣市場政策暖意下,房地產(chǎn)業(yè)渡過至暗時刻的信號愈發(fā)明確。碧桂園面臨的局面不是最難的,但要繼續(xù)穿越周期、走質(zhì)量發(fā)展之路、真正迎來新時代曙光,碧桂園仍有一場高難度考驗。

單從此看,執(zhí)牛耳者的榮光背后,楊惠妍是否也有臨“!笔苊、身負重任的意味?

02

凈利能力持續(xù)下滑

資產(chǎn)負債率仍不低

不算多苛問。

2022年,受融資停滯、銷售不振影響,中國房地產(chǎn)業(yè)遭遇極寒。當(dāng)年百強房企銷售總額約7.6萬億元,同比下降41.3%。

在此背景下,碧桂園不僅銷售額4643億元,位居榜單第一,且沒有債務(wù)違約、躋身發(fā)債示范企業(yè)名單,展現(xiàn)了行業(yè)老大的規(guī)模實力韌性。

不過壓力同樣肉眼可見:相比2021年的7588.2億元銷售額減少近3000億元。與榜單“老二”的差距也由2021年的1385億元縮至70億元。

據(jù)財報,2022上半年碧桂園錄得1623.63億元營收,同比下降30.89%,環(huán)比下降43.65%;同期利潤19.1億元,同比下降91.48%,環(huán)比下降89.71%,創(chuàng)下自2007年上市以來的最大凈利跌幅。

拉長維度,不僅僅是眼下寒冬惹禍,碧桂園深度調(diào)整已有數(shù)年:

2018年至2021年,總營業(yè)額3790.8億元、4859.08億、4628.56億、5230.64億,同比增速67.1%、28.18%、-4.74%、13.01%。凈利346.18億元、395.5億元、350.2億元、67.97億元 同比增速32.8%、14.25%、-11.45%、-23.49%;

毛利潤1024.8億元、1266.37億、1009.05億、927.82億,同比增速:74.3%、23.58%、-20.32%、-8.05%。

不難發(fā)現(xiàn),“一哥”凈利增速減弱、盈利能力下降、規(guī)模效應(yīng)在放緩。

或許,也有無奈與急迫。

2018年6月底,碧桂園負債攀至1.26萬億元,資產(chǎn)負債率高達89.85%。同期萬科(84.70%)、恒大(81.66%)。主動降速去險、質(zhì)量發(fā)展勢在必行、也不得不為。

2019年至2021年資產(chǎn)負債率為88.54%、87.25%、84.57%,總負債為1.69萬億、1.76萬億、1.65萬億,同比增速15.95%、4.16%、-6.31%。

其中,流動負債1.40萬億、1.49萬億、1.38萬億。刨除應(yīng)付賬款后的短期債項分別為1.07萬億、1.1萬億、1.09萬億。

截至2022年6月末,資產(chǎn)負債率仍有83.98%。旗下尚有未償還債務(wù)7694.46億元。其中5242.50億元將在一年內(nèi)到期。

現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物總額1234.83億元,較2021年底的1679.21億元減少26.5%。

值得一提的是,2023年2月,日照德瑞房地產(chǎn)有限公司、碧桂園地產(chǎn)集團有限公司(下稱“碧桂園地產(chǎn)”)非訴財產(chǎn)保全審查裁定書公開。碧桂園地產(chǎn)再被凍結(jié)3.8億存款。

之所以說再,是因同樣近期公開的民事裁定書顯然,申請人日照市金杉置業(yè)有限公司2022年10月14日向法院申請財產(chǎn)保全,請求凍結(jié)山東碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、碧桂園地產(chǎn)名下銀行存款7200萬元或查封同等價值的其他財產(chǎn)。

疊加上文的盈利能力下滑,上半年的營利雙降,“一哥”基本盤并非完全無懈可擊。質(zhì)量發(fā)展成效幾何、輾轉(zhuǎn)騰挪中如何大象起舞,開啟新時代曙光征程的楊惠妍仍有難點待攻克。

03

規(guī)模AB面 “五星級的家”之問

“像賣白菜一樣賣房子”,是碧桂園曾經(jīng)的成長關(guān)鍵詞。

如招股書所言“我們是中國擁有最龐大和低成本土地儲備的房地產(chǎn)開發(fā)商之一,此等儲備為我們未來的增長和盈利能力提供了強有力的支持!蓖诳,正是憑借下沉戰(zhàn)略、引進專業(yè)管理人才、高周轉(zhuǎn)的規(guī)模打法,成就了碧桂園“宇宙第一房企”。

2010年,碧桂園銷售規(guī)模329億元,排名全國第九;2018年達到5018億元,8年增長近15倍。急速擴張背后是高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)。

狂飆突進到什么程度?

以“456”、“拿地及開工”為例,前者要求“拿地后四個月開盤,五個月資金回籠,六個月資金回正”;后者要求把規(guī)劃方案設(shè)計、施工圖設(shè)計等業(yè)務(wù),以及政府審批環(huán)節(jié),前置到摘牌拿地之前,以確保在拿下地塊之后就可以迅速獲得審批文件開工建設(shè)。

搶時間、搶空間、搶效率,碧桂園可謂將杠桿用到了極致。直到2022上半年,碧桂園依然總土地儲備排名第一,規(guī)模超2億平方米(碧桂園未披露總土地儲備數(shù)據(jù),以2021年末計算),遠超第二保利發(fā)展的1.7億平米。

然而快不代表穩(wěn)、大不代表強。規(guī)模效應(yīng)之外,還需警惕規(guī)模風(fēng)險。聚焦碧桂園,除了上文的連年債壓,還有品控?zé)⿶馈?/p>

據(jù)媒體報道,2018年,碧桂園在廣西、上海、浙江等地多次出現(xiàn)項目工地問題,甚至造成人員傷亡。即使是大本營廣東順德,也有項目被點名批評。

也基于此,碧桂園痛定思痛,將品質(zhì)與安全提到戰(zhàn)略位置,上文的業(yè)績放緩就是代價。難能可貴,值得肯定。

可具體到業(yè)主端,一些投訴聲仍需注意。截至2023年3月6日21時,黑貓投訴上關(guān)于“碧桂園”的投訴共1640條,不乏2023年以來關(guān)于房屋交付質(zhì)量問題的質(zhì)疑聲:精裝房質(zhì)量差、拒絕退定金、虛假宣傳等等。

(上述投訴均經(jīng)過平臺審核。)

一句“房子是用來住的”,讓房屋的居住屬性回歸。那么,產(chǎn)品口碑、用戶體驗就是企業(yè)的質(zhì)量之本、周期跨越之源。早在90年代,楊國強就提出“給您一個五星級的家”。面對上述種種吐槽,做到多少呢?

如何念好品控經(jīng),是楊惠妍開啟新時代曙光的又一難點待克。

04

短期曙光VS長久曙光

新故事到底怎么講?

當(dāng)然,轉(zhuǎn)型升級從不是輕松話題。尤其對碧桂園這樣的大型房企,從規(guī)模到質(zhì)量、從速度到口碑,開啟新質(zhì)量周期,傳導(dǎo)到每個樓盤項目末梢都需要時間。

回顧2022年,加快回款、風(fēng)險隔離、盤活資產(chǎn)和發(fā)展多元化業(yè)務(wù),碧桂園有諸多積極改變。

2021年,行業(yè)金額超10億元的物業(yè)收購案有7起,碧桂園服務(wù)就豪橫主導(dǎo)了三起,總資金約200億元。而2022年僅主導(dǎo)一起并購案,項目金額31.29億元。

主業(yè)精益上,土儲結(jié)構(gòu)調(diào)整明顯。2021年,碧桂園新增土儲面積有85%位于三四線城市,2022年降至47%。

有媒體援引2023年工作會議,碧桂園會重啟拿地,投資方向?qū)⒕劢故袌龌謴?fù)更好的一二線城市。

結(jié)合上文的主動降速去險,碧桂園也有敬畏市場、卷安思危、應(yīng)時積極深變的一面,想來這也是其穿越周期坐穩(wěn)一哥、楊國強交出一個穩(wěn)健基本盤的原因所在。

實際上,碧桂園一直在思考轉(zhuǎn)型升級。尤其經(jīng)歷此次行業(yè)大洗牌,面對“黑鐵時代”,如何更高效高質(zhì)的多元化、讓第二增長曲線貢獻更多業(yè)績,是楊惠妍接班后的重要看點問題。別忘了,其之前重點負責(zé)新業(yè)務(wù)。

2018年6月,“碧桂園農(nóng)業(yè)控股有限公司”揭牌。同年7月,用來開展建筑機器人業(yè)務(wù)的平臺博智林成立。楊國強表示,碧桂園計劃五年內(nèi)在機器人領(lǐng)域投入800億元。將機器人更廣泛運用到建筑業(yè)、社區(qū)服務(wù)、生活起居等各類場景當(dāng)中。

2019年,碧桂園將地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)以及機器人確立為未來發(fā)展的三個重點。彼時碧桂園方面表示,“如今楊國強每天95%以上的精力都已投入到如何打造高科技企業(yè)上!

2021年3月,莫斌強調(diào),碧桂園定位為為社會創(chuàng)造幸福生活的高科技企業(yè),主要發(fā)展方向為地產(chǎn)、建筑機器人、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)三方向,做到百年企業(yè)且最具競爭力的企業(yè)。

信心雄心,溢于言表。只是為化解主業(yè)危機,單看2022年上述新業(yè)務(wù)培育或被擱淺了。

2022年半年報發(fā)布時,莫斌曾坦言,為保證現(xiàn)金流安全,在主營業(yè)務(wù)和新業(yè)務(wù)方面做了一些平衡,除博智林機器人為新業(yè)務(wù)唯一重點業(yè)務(wù)外,其他一些新業(yè)務(wù)都暫緩了。

不過,除披露2019年全年機器人業(yè)務(wù)的研發(fā)費用約19.7億元后,碧桂園近幾年并未對外直接披露在機器人方面投入。截至2023年1月,已有33款建筑機器人投入商業(yè)化應(yīng)用,累計應(yīng)用施工面積超千萬平米。但具體的營收利潤不得而知。

據(jù)界面報道,地產(chǎn)業(yè)務(wù)交給總裁莫斌,楊惠妍過去幾年也將主要精力放在教育、醫(yī)療、新零售等新業(yè)務(wù)發(fā)展上。

往期看,兩個上市公司夠拿的出手,然后續(xù)如何講出更出彩、更有實錘業(yè)績質(zhì)地的新故事,期許之余也不乏挑戰(zhàn)。畢竟從行業(yè)看,鮮有成功轉(zhuǎn)型的案例,碧桂園、楊惠妍都在探索一條新路。

行業(yè)分析師于盛梅表示,伴隨房市回暖,房企短期曙光就在眼下,但長遠看,行穩(wěn)致遠、持續(xù)發(fā)展的長久曙光仍在新曲線孵化、業(yè)務(wù)邊界拓展上。農(nóng)業(yè)長周期、大投入,機器人強專業(yè)、高迭代,于資金經(jīng)驗都不算充裕的碧桂園、楊惠妍而言,沒有多少試錯“子彈”。

05

有繼承更有創(chuàng)新 新人新氣象

好在,碧桂園已顯現(xiàn)出部分暖意。

2022下半年,企業(yè)先后獲得增信擔(dān)保成功發(fā)行兩期共25億元中票,并通過央地合作增信模式發(fā)行10億元公司債,以及獲得工商銀行等十家銀行逾3000億元意向性綜合授信支持。

2023年1月,又獲批儲架式注冊發(fā)行200億元中期票據(jù),成為春節(jié)后獲批儲架式注冊發(fā)行的首家房企,也是獲批規(guī)模最大的民營房企之一。

2023開年,為保障現(xiàn)金流健康,碧桂園主基調(diào)是保穩(wěn)定,具體包括“保交樓、保資產(chǎn)、保安全、保信用”。

不止說說而已。據(jù)公告,公司董事、監(jiān)事及高級管理人員2022年購買碧桂園債券金額5999萬元,控股股東購買債券金額32512萬元。

自2007年上市以來,楊國強從未減持過碧桂園股票,同時通過多種方式累計支持碧桂園超300億港元。

說千道萬,不如白銀一片,上述投入足見高管們的信心很足。

“兩個月前我們還在黑暗的隧道里穿行,兩個月后的今天,我們看到了隧道口的一些曙光”。實際上,為團隊鼓勁兒的楊國強一直是碧桂園的靈魂人物。

雖自稱“洗腳上田的農(nóng)民”、“天下最笨的人”,但在其帶領(lǐng)的碧桂園把握住了產(chǎn)權(quán)改革和城鎮(zhèn)化兩大機遇,獨樹一幟地運用全產(chǎn)業(yè)鏈、大盤造城、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、高周轉(zhuǎn)、三四線戰(zhàn)略等差異化經(jīng)營手段,最終登頂。

個中的市場敏銳性、商業(yè)運營力、不斷登高望遠、冒險創(chuàng)新的企業(yè)家精神毋庸置疑。

那么對“二代”楊惠妍而言,能否傳承這份敢想敢拼、借力蓄勢,對碧桂園日后發(fā)展顯得更加重要。

有前高管這樣評價楊惠妍:個性謙虛,十分守時,懂得戰(zhàn)略布局的重要性,還能完整地詮釋自己的想法。繼承了父親遠見、從容、內(nèi)斂性格,但也很有主見,知道自己要什么,知道公司要什么。

《中國企業(yè)家》則指出,深度參與經(jīng)管過程中,楊惠妍運用自己學(xué)習(xí)的知識,給團隊帶來了全新觀念,讓碧桂園“更加職業(yè)化”,很多人認(rèn)為“她是推動碧桂園從家族企業(yè)向現(xiàn)代企業(yè)轉(zhuǎn)變的重要人物!

有繼承更有創(chuàng)新。在銠財看來,一個時代有一個時代的使命。在房地產(chǎn)規(guī)模退場質(zhì)量登臺的下半場,在碧桂園換擋較勁、換帥交棒的關(guān)鍵時刻,正呼喚這種破而后立的新企業(yè)家精神、新企業(yè)氣象。

若如上述所言,乃企業(yè)之幸、投資者消費者之幸。楊國強的眼光、楊惠妍的實力、碧桂園的新人新氣象值得期許。

不過,能否將這份期許變成現(xiàn)實、變成實在成績單。碧桂園往哪兒走、怎么走、邊界在哪里,質(zhì)量調(diào)整期何時結(jié)束、多元化構(gòu)想何時落地……

開啟新時代曙光前,碧桂園、楊惠妍要解答要攻克的難點問題還有很多。

本文為銠財原創(chuàng)

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       原文標(biāo)題 : 開啟新時代曙光? 碧桂園、楊惠妍還有幾個難點

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