本文為西京研究院發(fā)表的第685篇原創(chuàng)文章，趙建博士的第643篇原創(chuàng)文章。

長期以來，中國的經濟、信用和財政、貨幣活動幾乎都圍繞著同一個行業(yè)運轉：那就是房地產。

從地方政府到家庭個人，房地產成為了財富、身份和地位的象征。一個五千年農業(yè)文明社會，僅僅在幾十年內就走向了工業(yè)文明和城市文明，那份骨子里對土地的崇拜和眷戀，當然無法那么容易揮之即去。

如果說中國經濟增長奇跡的精神內驅力是中國人無與倫比的物質主義和實用主義，那么在工業(yè)化的下半場，房地產幾乎就成為一種集合物質財富和精神財富的宗教信仰。與其說是一輩子為其打工還貸的房奴，不如說是承載著一生物質保障和精神歸屬的“拜房教”信徒。

當年，被老百姓和地方官員簇擁著的許家印、王健林們，像不像“拜房教”的教主？當許家印被采取強制措施，恒大經營管理的各種內幕曝光被千夫所指之后，這一切又像不像一個教主人設的崩塌？過去他何以成為各地政府的座上賓，今天又為何成為人人唾罵的階下囚？

今天，在冷清的售樓處感慨滄海桑田的時候，有沒有想過僅僅就在三年前，售樓處卻像禮拜天、祭拜日的教堂、寺廟人潮洶涌？人們拖家?guī)Э诘挠咳肫鋬龋�雙手合十伏地祈禱，不過是為了抽個樓盤、樓層位置好的“上上簽”。

個人努力奮斗多少年不如較早的貸款買一套房子，幾十家上市公司的利潤不如北上深的一套房子，再絢麗唯美的都市愛情故事在丈母娘眼里也不如一套房子，在一線城市只要抽簽抽到買房資格就立即白賺幾十萬上百萬......說的殘酷一點，野蠻生長的房地產不僅扭曲了國民分配結構，還異化了國民精神結構。

一個關系到國計民生的國民支柱產業(yè)何以至此？問題當然不在房地產身上，行業(yè)是中性的。問題主要出在兩方面：一是制度，另一個是人。

中國房地產體制的特殊性和復雜性，在于它在中國轉型過程中特有的二元結構，或者是一種市場扭曲形態(tài)：“一級”土地市場由地方政府壟斷控制，“二級”房產市場卻是完全市場化的。通過這種二元結構，中國在初步完成工業(yè)化進程后，為內部消化過剩的工業(yè)產能，開啟了轟轟烈烈的城市化運動。這也是很多經濟學家宣稱的“經營城市”的過程——地方政府賣地獲取建設發(fā)展城市的“原始資本”，房地產商買地進行建房，進入城市的居民貸款買房獲取市民身份。

這樣就開啟了轟轟烈烈的“土地—財政—不動產—金融—財富”的內循環(huán)引擎，在次貸危機導致外循環(huán)出口遭到挫折后成為穩(wěn)定中國經濟增長的主要力量。所以我們看到，次貸危機后中國的經濟周期與房地產周期高度的耦合。

這個過程也是中國資產負債表周期大崛起的過程。一是地方政府資產負債表的崛起。像經營公司一樣經營城市，經營公司必須大幅擴張資產負債表，以滿足政績和升遷的需要。一個城市里最主要的資產當然是不動產，是房地產+基礎設施。而資產怎么形成，靠細水長流的稅收肯定等不及，所以就只能靠賣地獲得資本化的收入，所謂土地財政；在此基礎上進行地方平臺融資，所謂土地金融。土地財政形成自有資金來源，土地金融形成借貸資金來源，共同推動了地方政府資產負債表的大擴張。

二是城市居民資產負債表的崛起，老百姓突然有了龐大的賬面資產，隨著房價的不斷上漲，資產負債表的財富溢出效應也在顯現(xiàn)。然而需要注意的是，老百姓的資產負債表是從負債端創(chuàng)造的，也就是通過借入房貸，通過杠桿快速的構建了自己的資產負債表。如果房價不能持續(xù)上漲，居民的凈財富并非看上去那么高，甚至在房價大跌的情景下變成負資產。而按揭貸款，可以看作是一個人一生人力資本的資本化——每個月拿出勞動工資的大部分收入作為房貸，其實就是一個資本化的過程。

而作為土地供給側的地方政府，房地產需求側的城市居民，兩者的資產負債表創(chuàng)造活動離不開其中的中介方——房地產開放商和商業(yè)銀行。沒有他們，這個超級內循環(huán)體系就循環(huán)不起來。在地方政府和居民資產負債表崛起的過程中，銀行和房地產商的資產負債表也迅速崛起。次貸危機以來，商業(yè)銀行總資產擴張了近十倍，伴隨的是廣義貨幣M2的飆升，已經超過了美國和歐洲的總和。而房地產開發(fā)商，原本是一個“輕資產”業(yè)務，但是為了在日益稀薄的利潤率（土地價格越來越高）面前提高資本收益率，不得不采取充滿風險隱患的“三高”模式，將自身的負債也堆的越來越高。

地方政府賣地，房地產商開發(fā)，商業(yè)銀行房貸，城市居民買房，在這個轟轟烈烈的大循環(huán)過程中，財富神話被創(chuàng)造出來，房地產商一度成為中國現(xiàn)金流最為充沛，財富價值最高的行業(yè)。曾經很長一段時間，房地產老板取代了煤老板成為中國電影事業(yè)的主要投資人，中國足球超級聯(lián)賽中一半以上的俱樂部背后的金主是房地產公司，中國福布斯排行榜幾乎全部被房地產老板霸占......

在百姓的日常生活里，孩子的未來（教育），年輕人的婚姻，中年人的財富，老年人的養(yǎng)老，幾乎全生命周期都寄托在一套套房產身上。我們常常稱市場經濟下人們的信仰是“拜物教”，這一階段的中國可以毫不夸張的說是“拜房教”。

整個社會處于一種集體癲狂狀態(tài)，其中最大的財富受益者房地產開發(fā)商老板自然更是變本加厲。一方面，地方政府的土地變現(xiàn)需要他們，另一方面買房心切的老百姓也需要他們，需要完成存貸指標的銀行行長們更需要他們。在眾星捧月的迷醉之中，房地產老板們仿佛真的成了“拜房教”教主。他們真的自以為，政府的財政、老百姓的財富、銀行的信用——整個中國經濟金融都與其捆綁在了一起。于是忽視了房地產這個行業(yè)的周期性，一直高歌猛進的借債、買地、開發(fā)、賣房。在這個過程中，也通過各種違規(guī)的利益輸送結構將原本屬于公司的財富“中飽私囊”。當房地產這種暴利行業(yè)長期存在的時候，其它的行業(yè)的營養(yǎng)就會被這個瘋狂的物種擠占，企業(yè)家精神也會被扭曲異化。企業(yè)家精神是一種資源，如何能健康成長和最優(yōu)配置，取決于也決定了整個國民經濟的健康狀況。

終于一切戛然而止。以“三條紅線”為代表的房地產風險攻堅戰(zhàn)已經過去兩年多。從恒大暴雷到許家印被抓，期間留給社會的是上萬億的壞賬、上百萬人的爛尾樓、近千萬人的失業(yè)、近乎枯竭的地方財政......捉拿許老板當然容易，但是如何處理好這個爛攤子則難上加難。“拜房教”崩塌了，信徒們也躺平了。經濟陷入了需求不振的境地。

當初，很多經濟“衛(wèi)道士”們認為，“房地產不倒，經濟不興”——把房地產打下來，中國經濟就高質量發(fā)展了，年輕人就有希望了，社會矛盾就緩和了，生育率就上來了。可今天的事實是怎樣的呢？

事實證明，事情的復雜程度超出想象，一切并不是那么容易。房地產資產價格的確是下來了，但人們的收入和預期下降的更快，年輕人找工作都困難了，沒有穩(wěn)定的工作收入如何買房？三四線城市的房價是大跌了，但是一線城市的房價卻更加讓人望塵莫及，房價-收入比依然很高，因為收入比房價下降的更快。“三條紅線”剛出來的時候，靜態(tài)測算也就是幾家房企不滿足，但是不到半年，幾乎整個民企房企都全軍覆沒——很顯然，“三條紅線”忽略了事物是發(fā)展變化的，金融系統(tǒng)是“多米諾骨牌式”的勾連的。

最重要的還是地方財政。原來提供六七成收入的土地財政突然崩塌，但是新的來源一時半會又建立不起來，地方政府當下陷入有史以來最為嚴重的財政缺口和流動性危機。我一直無法考證熊彼特是否說過“財政是制度變遷的關鍵”這一句話，但實事求是的說，這句話是對的。因為財政是制度供給者——政府的收入來源。當?shù)胤秸�府的六成收入來自賣地收入的時候，中國的經濟增長模式、央地財稅形態(tài)和社會治理體系，幾乎就已經定型了。同樣，當這六成收入被拿掉的時候，地方政府又該如何做來應對這場危機？

無非兩種，一是開源，但稅收卻決于實體經濟，短期內很難提高，在當下的經濟形勢下不降低就不錯了，那就只能增加一些“營業(yè)外收入”，比如罰沒收入；二是節(jié)流，公務員系統(tǒng)精兵簡政、裁員降薪，大幅降低公共產品和服務，比如減少公交次數(shù)、環(huán)衛(wèi)工人服務等。很明顯，這兩種做法都很可能引發(fā)社會不穩(wěn)定的極限風險。更可能的做法是，中央自上而下頂層設計出一套“一攬子化債方案”。但歸根結底也不過是地方債務中央化，中央債務貨幣化。那么這個方案后期會不會帶來長期通脹和貶值的風險？我預判，為了規(guī)避這個風險，中央的化債方案肯定會采取“擠牙膏“的模式，不會采取大水漫灌的模式。

當然，我們也看到了一些好的變化。今年以來的新型消費就在持續(xù)改善，這意味著人們的“拜房情結”一旦放下，就會發(fā)現(xiàn)其實生活質量有很大的提高空間�？梢哉f，一念放下，萬般自在。雖然總量上表現(xiàn)不明顯，但是中國的消費型社會正在底部醞釀。消費不一定代表著亂花銷，而是人們更懂的用最少的錢得到最好的體驗。事實上，我們對中國經濟的韌性和自適應能力一直保持謹慎樂觀的態(tài)度。

想擺脫土地但又不得不屈服于土地，表現(xiàn)的是中國第一代城市化居民精神分裂的集體人格。依靠幾代人、一輩子的積蓄，換取跳出農家的城市身份，換取后代高人一等的“起跑線”。教育、養(yǎng)老、醫(yī)療，新的“三座大山”，集中的背負在百十平方的鋼筋混凝土空間之內，這一切本身就是一種社會畸形。然而今天，在這個大時代落幕之后，在許老板被抓之后，人們的“拜房教”瀕臨崩塌的處境下，社會的財富應棲身何處，地方政府的收入來源應來自哪里，銀行的信貸應投向何方？尤其是，市場經濟大潮下人們精神信仰的物質載體該寄托于何處？這一切問題，暫時還是沒有明確的答案。

或許，這是一場漫長的告別——一場沒有下一個目的地的告別。

       原文標題 : 趙建：“拜房教”的形成及其崩塌