2024年初，龍光集團(tuán)走進(jìn)生死時(shí)速。

在化解境外債這件事上，日前，龍光集團(tuán)掌門(mén)人紀(jì)海鵬使出渾身解數(shù)，拿出了最大誠(chéng)意——削債、展期、自掏腰包借錢(qián)給公司，甚至要為債權(quán)人支付同意費(fèi)。

上述措施出臺(tái)后，已贏得了51%的債權(quán)人的認(rèn)可，但要突破75%的支持率，還需要更大的努力。

據(jù)聯(lián)交所上市企業(yè)債務(wù)重組規(guī)則，須超過(guò)75%的債權(quán)人同意重組方案，才有可能成功化解。

對(duì)于紀(jì)海鵬來(lái)說(shuō)，時(shí)間已經(jīng)不多了。距離下一次聆訊，不到15個(gè)工作日。

從汕頭到深圳20多年，龍光集團(tuán)的狼性基因迸發(fā)，吃到了行業(yè)紅利，一腳踏進(jìn)千億俱樂(lè)部。

行業(yè)盛宴過(guò)后，龍光集團(tuán)不可避免地成為出險(xiǎn)房企，在債務(wù)中輾轉(zhuǎn)騰挪。紀(jì)海鵬早已讓女兒紀(jì)凱婷淡出公司，自己重回一線。

不過(guò)，公司距離真正上岸的日子，恐怕還很遠(yuǎn)。

還差一步

還差一步，龍光集團(tuán)（03380.HK）就能逃出生天。

繼1月12日披露境外債務(wù)重組方案后，公司1月15日公告，相關(guān)呈請(qǐng)人已在當(dāng)日聆訊中申請(qǐng)撤銷香港呈請(qǐng)。另外，應(yīng)公司另一債權(quán)人團(tuán)體的要求，香港高等法院批準(zhǔn)將聆訊進(jìn)一步延期至2月12日后首個(gè)聆訊日期。

受此影響，15日當(dāng)天公司股價(jià)盤(pán)中一度漲至13%，至收盤(pán)漲幅5%。

1月18日，龍光集團(tuán)再次公告，安邁融資顧問(wèn)加入公司境外債務(wù)重組團(tuán)隊(duì)，加速推進(jìn)境外債務(wù)整體重組達(dá)成一致意見(jiàn)。

當(dāng)境外債務(wù)重組方案已獲51%的債權(quán)人同意之后，說(shuō)服余下?lián)u擺不定的債權(quán)人，成為公司工作的重心。

此前，考慮到不同類型債權(quán)人的利益訴求，龍光集團(tuán)掌門(mén)人紀(jì)海鵬為債權(quán)人提供了既溫和，又實(shí)用的化債方案，即運(yùn)用強(qiáng)制可轉(zhuǎn)債、以部分現(xiàn)金償債，以及債務(wù)展期等多種方式，實(shí)現(xiàn)削債和展期。根據(jù)公開(kāi)方案，此舉將為公司整體削債26億美元至30億美元。

根據(jù)1月12日披露的境外債重組方案，公司將重組的境外債務(wù)本金66.49億美元，連同股東提供的貸款13.46億美元，合計(jì)79.95億美元。

在化債方面，紀(jì)海鵬拿出的誠(chéng)意，遠(yuǎn)比孫宏斌之于融創(chuàng)的力度還要大。

紀(jì)海鵬家族累計(jì)已向公司提供約13.46億美元股東貸款。其中，4億美元參與本次境外債重組方案，余下的轉(zhuǎn)為年利率2%長(zhǎng)期票據(jù)。極低票據(jù)利率，紀(jì)海鵬又讓了一步。

不僅如此，紀(jì)海鵬還表示，將向今年3月28日前同意該方案的債權(quán)人支付0.2%的同意費(fèi)。

不斷地讓步示好，紀(jì)海鵬或?qū)⑹�去絕對(duì)控制權(quán)。據(jù)測(cè)算，在極限之下，紀(jì)海鵬家族在公司持股比例將由75.08%降至51%。不過(guò)，在目前的境況下，為公司贏得一線生機(jī)，比什么都更重要。

活下去

龍光集團(tuán)曾以高舉高打的風(fēng)格，在地產(chǎn)行業(yè)刮起了小旋風(fēng)，成為業(yè)界黑馬。2021年，公司銷售規(guī)模達(dá)到巔峰，為1402億元，位列克而瑞百?gòu)?qiáng)榜單第23位。

高光時(shí)刻沒(méi)有維系多久，次年“三道紅線”出臺(tái)后，流動(dòng)性危機(jī)顯現(xiàn)，公司銷售狀況急轉(zhuǎn)直下。2022年，降至419.2億元，去年再降至230.7億元，在克而瑞的排名，由第36位降至第61位。

2021年至2023年上半年，公司營(yíng)業(yè)收入分別為782.9億元、416.2億元和138.6億元，歸母凈利潤(rùn)分別為99.75億元、-85.24億元和-19.13億元。

樓市緩慢復(fù)蘇的現(xiàn)狀，進(jìn)一步影響到公司資產(chǎn)的變現(xiàn)，此前拿下的優(yōu)質(zhì)地塊無(wú)人接盤(pán)。去年底，公司位于深圳南山留仙洞一處地塊，被擺上貨架，起拍價(jià)52.69億元，因無(wú)人問(wèn)津而流拍。這處地塊，為公司2021年斥資69億元競(jìng)得。

公司與合景泰富在香港聯(lián)手打造的凱玥豪宅項(xiàng)目銷售也不順，這個(gè)貨值超過(guò)300億港元的項(xiàng)目，入市1年僅4套成交，合計(jì)7億港元。

處置資產(chǎn)不暢，銷售回血難，公司盡可能地壓縮費(fèi)用開(kāi)支，勒緊褲腰帶過(guò)日子。

截至2023年上半年，公司行政支出同比減少2.43億元、銷售及營(yíng)銷支出同比減少2.12億元。

盡管資金鏈緊繃，但龍光集團(tuán)還是有一定家底。截至2023年上半年，公司擁有土地儲(chǔ)備建筑面積2706.68萬(wàn)平方米，48.2%位于大灣區(qū)。另外，還持有寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心等物業(yè)51處。

公司預(yù)計(jì)，境內(nèi)外債務(wù)重組時(shí)期，公司通過(guò)開(kāi)發(fā)、城市更新等預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額約650億美元至750億美元，可用于償還境外債務(wù)現(xiàn)金總額40億美元至47億美元。

“地王”往事

龍光集團(tuán)發(fā)跡之地在廣東汕頭。

紀(jì)海鵬早年靠建材和醫(yī)療器械生意賺得第一桶金，后來(lái)涉足房地產(chǎn)行業(yè)。

1998年，紀(jì)海鵬在汕頭投資開(kāi)發(fā)陽(yáng)光花園項(xiàng)目，當(dāng)年開(kāi)工，當(dāng)年售罄，成為當(dāng)?shù)氐臉影屙?xiàng)目。不到3年，公司前身龍光建安，就成為汕頭當(dāng)?shù)氐念^部房企。

在汕頭站穩(wěn)腳跟之后，紀(jì)海鵬敏銳地發(fā)現(xiàn)，往南300多公里外深圳的商業(yè)機(jī)會(huì)，比起汕頭，簡(jiǎn)直不是一個(gè)量級(jí)。

于是，他帶領(lǐng)公司揮師南下，在深圳開(kāi)啟一場(chǎng)轟轟烈烈的奪地大戰(zhàn)。

2003年，拍得寶安區(qū)首個(gè)地王地塊，開(kāi)發(fā)出天悅龍庭項(xiàng)目。

在土地市場(chǎng)，龍光集團(tuán)大殺四方。2004年拿下佛山天湖酈都，2006年將南寧普羅旺斯項(xiàng)目攬入懷中，這些都是當(dāng)?shù)氐?ldquo;地王”項(xiàng)目。

公司主要業(yè)務(wù)所在的深圳，寸土寸金，是各路地產(chǎn)企業(yè)角逐的中心。龍光集團(tuán)作為一個(gè)外來(lái)者，頻頻亮出肌肉，一度讓外界驚詫不已。

2014年白石龍某地塊、2015年龍光紅山地塊、2016年光明新區(qū)一核心商住地塊，僅這3宗地塊，總價(jià)就接近300億元。它們或是深圳總價(jià)“地王”，或是全國(guó)總價(jià)“地王”。

即使2021年行業(yè)普遍降杠桿背景之下，龍光集團(tuán)仍拿出80億元參與深圳首輪集中供地，將兩處地塊收入囊中。

可能連紀(jì)海鵬也沒(méi)料到的是，行業(yè)調(diào)整的颶風(fēng)來(lái)得這么猛烈，企業(yè)剛剛攀上高峰，馬上滑落低谷。

       原文標(biāo)題 : 龍光集團(tuán)生死時(shí)速