作 者 | Han

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“資金鏈出現(xiàn)風險的碧桂園接連放出變賣資產、高管降薪等大招自救。”

從籍籍無名的北滘建筑施工隊，到世界500強，碧桂園的跨越式發(fā)展充滿了傳奇色彩。 

1992年，那是一個風起云涌的年代。當鳳飛飛的《追夢人》在大街小巷回蕩，當那句“紅紅心中藍藍的天，是個生命的開始”成為無數(shù)人心中的共鳴，楊國強也在廣東的土地上，開始了他的“追夢”之旅。 

緊鄰碧江、桂山的一片土地，成為了他夢想的起點。楊國強將這里命名為“碧桂園”，寓意著這片土地將成為無數(shù)人夢想中的家園。與此同時，在南海之濱那位老人隨手畫的一個圈，不僅圈出了中國改革開放的新篇章，也圈出了楊國強和碧桂園的未來。 

然而，夢想的道路從來不是一帆風順的。 

1993年，碧桂園的首個項目——順德碧桂園遭遇了前所未有的困境。4000套精心打造的別墅，竟然只賣出了3套！這個數(shù)字對于楊國強來說，無疑是當頭一棒。他焦急地尋找著解決之道，最終托人找到了前新華社的記者王志綱。 

王志綱的加入，為碧桂園帶來了轉機。他憑借敏銳的洞察力和豐富的經驗，協(xié)助楊國強打造了國內第一個學區(qū)房概念。這一創(chuàng)新舉措不僅讓順德碧桂園項目重獲新生，更讓碧桂園在地產界嶄露頭角。從此，碧桂園的名字開始與“學區(qū)房”緊密相連，成為了中國地產界的一股新興力量。 

經過近30年的風風雨雨，碧桂園實力得到了市場的廣泛認可。 

2018年7月，《財富》雜志發(fā)布了世界500強排行榜，碧桂園赫然在列，排名第114位。這一成績不僅是對楊國強和碧桂園團隊的肯定，更是中國地產界的一次驕傲。此時的碧桂園已經穩(wěn)坐中國地產三強的寶座，成為了全國知名的地產品牌之一。 

然而，就在碧桂園風光無限的時候，命運卻再次跟它開了一個玩笑。這個曾被業(yè)界戲稱為“宇宙第一房企”的巨頭突然遭遇了困境。 

從此，碧桂園的故事開始出現(xiàn)起起伏伏。 

1

“白名單”利好沒能征服市場

2023年，曾經連續(xù)多年蟬聯(lián)中國房企年度銷售排行榜第一的碧桂園（ 02007.HK ），還是從寶座上跌落了。2023年1-6月全口徑簽約額排行榜中，碧桂園下滑出前5名。 

據中指研究院數(shù)據，2023全年中國百強房企銷售總額為62791億元，同比下降17.3%。雖仍然躋身“千億房企”，但碧桂園排名降至第七；2000多億元的全口徑銷售額較2022年幾乎腰斬，和2020年的超5700億元峰值更是相距更遠。 

有個背景是，在保交樓政策指引下，2023年房地產竣工面積表現(xiàn)良好，全年同比增長17%；但因為企業(yè)缺乏資金等多重原因，地產業(yè)投資端持續(xù)低位運行，全年新開工面積大降超20%。 

這其實因為投資端的利好終于開始釋放。

1月26日，住建部召開城市房地產融資協(xié)調機制部署會，會議強調“項目有序開發(fā)建設是房地產市場平穩(wěn)健康運行的基礎”。具體的指示也浮出水面——針對當前部分地產項目難融資的問題，會議要求各地以項目為對象，抓緊研究提出可以給予融資支持的房地產項目名單，來做到精準有效支持合理的融資需求。 

隨后重慶、武漢等多個房地產熱點城市做出響應，陸續(xù)發(fā)布了房地產項目融資“白名單”。 

對于“碧桂園們”，這顯然是一大利好。地產業(yè)垂類網站房天下解讀道，此舉為房地產融資市場帶來一絲回暖跡象，白名單項目相當于獲得了政府的認可和支持。 

在“白名單”項目落地后，碧桂園迅速行動，對符合要求的項目進行申報。據《上海證券報》，截至2月4日，碧桂園確認已獲批“白名單”項目超過30個，項目集中在河南、湖北、四川多地，并且未來廣東、湖南等地的項目也有希望入圍。 

但市場對這一利好消息反應不算熱烈。雖然2月6日單日漲幅超8%，但截至2月7日收盤，公司0.67港元/股的價格也僅僅比歷史最低點反彈了不到10%，仍未擺脫“仙股”。 

2

甩賣全球優(yōu)質資產、斬斷“朋友圈”自救

為了緩解流動性難題，碧桂園開始頻頻“甩賣”旗下遍布全球的優(yōu)質資產，這一點早就有跡可循。 

據公開資料，2017年，碧桂園以4億澳元的價格從當?shù)氐禺a集團Phileo手中收購了名為Mambourin的地產，當時還成為“地王”、創(chuàng)下了墨爾本單筆土地收購紀錄。但在2022年9月，碧桂園就被曝考慮以2.5億澳元出售該項目，折價幅度不小。值得注意，當時碧桂園的流動性問題還尚未暴露。 

2024年，碧桂園的“甩賣”加速。據《新京報》，1月18日，碧桂園確認了出售悉尼地塊的消息。面對市場傳出碧桂園澳大利亞子公司擬以2.4億澳元出售悉尼剩余所持地塊的消息，碧桂園回應稱正在積極接洽中，若順利，有望在2024年上半年完成資產出售。 

出售悉尼地塊，可能意味著碧桂園將全面退出澳大利亞市場。僅僅一周后，碧桂園又開始揮別英國市場。 

據當?shù)孛襟w報道，1月下旬，碧桂園開始出售它在英國的唯一項目Ailsa Wharf，已經邀請代理商競價。 

碧桂園的境內資產也在被加速盤活，最近上架的廣州產權價值就高達近40億元。廣州產權交易所1月下旬披露資產推介消息，碧桂園5處位于廣州市的商辦物業(yè)，擬轉讓總價38.18億元。這些擬轉讓資產均有抵押，最貴的項目為增城區(qū)鳳凰城酒店，是一處五星級山水主題式酒店，擬轉讓價格高達12.6億元。 

碧桂園還在斬斷它的“朋友圈”。 

2021年，碧桂園曾經入股萬達。據天眼查以及珠海萬達商管于2021年披露的招股書，碧桂園全資子公司金逸環(huán)球、碧桂園服務（ 06098.HK ）全資子公司碧桂園物業(yè)分別持珠海萬達商管1.7945%的股權。 

2023年12月14日，碧桂園宣布，以作價30.69億元向“萬達系”或其指定方轉讓珠海萬達商管1.79%股權。 

碧桂園還能從投資萬達這件事上賺到錢。據《21世紀經濟報道》，碧桂園此次交易價格減少約1.6億元，錄得虧損。但業(yè)內人士透露這筆交易款被用于兌付“22碧地02”的債券本息，且當時的抵押物就是萬達股權。雖然未能爭取到投資者繼續(xù)持有這筆債券，但好在算是及時償付過關。 

3

財務指標優(yōu)化進展如何？

2022年，在多家地產企業(yè)相繼面臨流動性難題的時候，碧桂園還是行業(yè)里的“示范民營房企”，并獲得了相應利好。 

這樣“優(yōu)等生”的形象在2023年5月仍屹立不倒，當時新浪證券的文章寫道，在一系列融資政策的支持下，優(yōu)質房企資產負債狀況持續(xù)改善……諸如碧桂園從去年8月（即2022年8月）起，作為示范性民營房企首批完成中債信用增進全額擔保發(fā)債開始，緊接著利好政策接連落地，信貸、債券、股權等渠道全面開閘。 

但地產下行的速度還是超出了想象，碧桂園的風險從2023年中開始浮出水面。 

2023年8月10日晚，碧桂園在港交所發(fā)布盈利預警公告，預期上半年度凈虧損約人民幣450億元至550億元，正承受階段性的流動壓力。次日開盤，公司股價大跌14%，股價跌破每股1港元，淪為“仙股”。 

8月11日下午，碧桂園通過官方渠道發(fā)布管理層致歉。這份由董事局主席楊惠妍、總裁莫斌共同署名的信函指出，望客戶、投資者與合作伙伴給公司一些時間，將努力變壓力為動力、化危機為生機。 

深虧在后續(xù)的財報里坐實。數(shù)據顯示，2023年中，碧桂園經營溢利巨虧466.67億元，而2019年到2021年同期該指標通常錄得350億元左右。 

好在碧桂園的債務規(guī)模持續(xù)壓減。截至2023年中，碧桂園有息負債較2022年末下降4.9%，至2579億元。另外凈借貸比率錄得50.1%，屬于房地產公司里的較低水平。 

與中國恒大（ 03333.HK ）有本質不同的是，碧桂園沒有出現(xiàn)資不抵債的情況。 

《中新經緯》等媒體也注意到，碧桂園2023年中的合同負債余額達6036億元，或將在未來釋放為碧桂園的業(yè)績。這是因為在房地產行業(yè)，該指標是無息的預收樓款，只要未來房屋正常交付，就可以結轉為收入。 

土地儲備方面，碧桂園也保持充足水平。截至2023年6月底，碧桂園項目總數(shù)達3103個，已獲取國內權益可售資源約7802億元。 

保交樓方面，2023年上半年，碧桂園完成交付27.8萬套，交付體量好于行業(yè)其他頭部企業(yè)。公司預計2023年全年總交付量有望達到70萬套。保交樓的壓力也將在2024年延續(xù)。1月15日，碧桂園召開2024年度工作會議，楊惠妍表示2024年公司預計交付量超48萬套，仍是一個“天量交付任務”，要求碧桂園上下要從資金、資源以及個人狀態(tài)上做好充分準備。 

中國民營房企還有典型的境外融資、境內投資的特點，碧桂園也不例外。據《中國經濟網》，截至2024年1月，碧桂園存續(xù)的美元債有15只，余額為99.1億美元。其中，2024年到期的美元債券有兩只，分別為將于1月和4月到期的9.65億美元和5.37億美元。 

碧桂園還通過委聘專業(yè)機構，時刻向外界透露化解流動性難題的最新進展。2023年10月10日，碧桂園公告當時尚未支付一筆4.7億港幣的到期款項，為此已聘請中國國際金融香港證券和華利安諾基（中國）兩家公司擔任財務顧問及盛德律師事務所擔任法律顧問，開啟境外債重組。2024年1月，碧桂園又透露已經委聘畢馬威中國來擔任境外債務重組的主要財務顧問，協(xié)助共同制定整體方案化解公司境外債務風險。 

境內債務方面，碧桂園在用展期的方式爭取更多時間。2023年9月，據《證券日報》等媒體透露，碧桂園第一批9只債券的展期已全部獲得通過，展期時間均為3年。 

在融資“回血”和銷售“造血”之前，怎么騰挪找回到一個安全的節(jié)奏，是碧桂園需要面臨的問題。 

4

家族為力挽狂瀾放出哪些大招？

“（楊氏）家族肯定會砸鍋賣鐵支持公司，探索出一條盡快恢復正常經營的有效路徑”——2023年12月，在碧桂園流動性緊迫之時，楊惠妍在公司月度管理會議上向外界透露信號。 

接下來，碧桂園宣布高管降薪，楊惠妍、總裁莫斌的年薪降到12萬元。甚至公司還取消了高管配車，來管控成本。 

此時，距離楊惠妍從她的父親、碧桂園創(chuàng)始人楊國強手里接任公司主席一職，還不到一年。據公開報道，楊惠妍從大學畢業(yè)起就進入碧桂園工作；2005年，楊國強將其持有的碧桂園股權轉給楊惠妍，因此在2007年碧桂園上市后，當時年僅20多歲的楊惠妍就憑借股票市值成為中國大陸“女首富”。2023年初，幕后參與企業(yè)管理十多年的楊惠妍正式接任碧桂園董事會主席。 

碧桂園不僅是一家民營房企，還是一家家族氣息濃重的企業(yè)。除了楊國強、楊惠妍父女外，楊子瑩（楊惠妍的妹妹）、陳翀（楊惠妍的丈夫）、楊志成（楊惠妍的堂哥）均為公司高管。 

家族為力挽狂瀾扭轉碧桂園的險情，放出了四大自救措施。 

據碧桂園公告，其一，公司將會竭盡全力保障現(xiàn)金流安全，以“最小代價，最大價值”為目標加快銷售回款和應收債權回收。 

其二就是“勒緊褲腰帶”最大限度削減支出。除了上述高管降薪外，公司還透露將以銷定產，壓降各項非核心、非必要的經營支出。 

其三是楊氏家族真金白銀地輸血碧桂園。據公司公告，從上市至2023年8月，公司控股股東及其家屬已通過借款、增持股票等各種方式合計支持折合約386億港元，且沒有減持股票。 

其四是全力做好保交付、保信用工作，竭力安排境內外融資本息的償付。 

但就在四大措施出臺同時期，楊氏家族的另一番操作卻令市場警覺。 

2023年7月30日，碧桂園旗下另外一家上市公司——碧桂園服務（ 06098.HK ）公告，董事會主席楊惠妍宣布將其持有的20%碧桂園服務股權捐贈給國強公益基金會（香港），按照當時的價值計算，這一筆捐贈高達64.43億港元。 

但這個消息當時引發(fā)了市場猜測——這筆巨額財富真的會用于慈善公益事業(yè)？畢竟在自身艱難的情況下還要大手筆做慈善，聽上去不合常理。但據《國際金融報》等媒體隨后的跟進報道，這并非一場臨時起意的捐贈，而是籌謀已久的事宜。 

無論如何，碧桂園目前仍處于信任最脆弱的階段。但好在它與“隔壁”恒大不同，沒有過度的杠桿、也尚未走到資不抵債的這一步。但想要從最脆弱的階段走向重生，碧桂園的2024年，依然會是一場苦旅。

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       原文標題 : 【財報深度解讀】宇宙第一房企未出ICU？