來源 | 深藍財經作者 | 楊波

上半年中國樓市究竟表現如何？房企又有哪些最新動向？

據克爾瑞最新研究顯示，上半年，中國房地產市場整體仍處于弱勢整理階段。房企通過積極營銷，釋放優(yōu)惠等多種方式達成去化目的。房企之間，市場表現也出現明顯分化，其中央國企以及部分境外優(yōu)質民企表現出較強的抗周期韌性。

整體而言，弱復蘇下，頭部房企的經營愈發(fā)穩(wěn)健。

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延續(xù)弱復蘇

據克爾瑞研究報告顯示，一季度，新房市場供應和成交雙雙處于低位，進入二季度之后，市場仍然處于低位震蕩，前5月累計同比降44%，降幅相較于一季度收窄8個百分點，延續(xù)弱復蘇走勢。

從房企來看，今年1-5月有近90%的百強房企累計業(yè)績同比減少。分梯隊來看，企業(yè)格局分化加劇，其中央國企以及部分境外優(yōu)質民企表現出較強的抗周期韌性。

值得注意的是，517新政對于市場的刺激作用比較明顯。據券商中國報道，“517新政”以后，北上廣深等一線城市的二手房成交量都創(chuàng)下階段性新高，其中深圳二手房單月成交套數創(chuàng)下38個月以來的新高。企業(yè)方面，6月份百強房企銷售額雖然同比下降19.55%，但是環(huán)比增長了26.05%，多家龍頭企業(yè)業(yè)績也同比實現10%以上的增長，企業(yè)基本面改善曙光漸明。

對于頭部房企而言，持續(xù)提升經營的穩(wěn)健性，降低資產負債水平，優(yōu)化現金流等，都屬于積極、穩(wěn)健、務實的操作。

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持續(xù)壓降負債規(guī)模

據廣發(fā)證券統(tǒng)計，2023年房地產A+H股板塊總資產規(guī)模18.7萬億元，同比-7.1%；板塊總負債規(guī)模14.6萬億元，同比-7.5%。截止2024年一季度，A股板塊房企總資產規(guī)模9.3萬億元，同比降幅擴大至-10%，總債規(guī)模7.2萬億元，同比降幅擴大至-12%。

整體而言，房地產行業(yè)整體表現為進一步縮表。對于頭部房企而言，持續(xù)的壓降負債規(guī)模，也是在樓市調整期，提高抗風險能力的務實做法。

比如保利發(fā)展2023年資產負債率76.55%、扣預收資產負債率67.14%、凈負債率61.20%。截止今年一季度，貨幣資金余額1295.54億元；資產負債率為75.88%，較上年度末下降0.66個百分點。

比如中海地產2023年凈償還債務156億，年末持有銀行結余及現金為1056億元。截止2023年底，中海凈負債率38.69%；加權平均融資成本3.55%，維持綠檔。

比如濱江集團2023年權益有息負債360億元，較上年末下降110億元，并表有息負債規(guī)模415.18億元，較上年末下降120.27億元，其中銀行貸款占比79.8%，直接融資占比20.2%�？鄢�預收款后的資產負債率為56.41%，凈負債率為15.08%。

比如龍湖集團從2022年開始主動有序的壓降負債規(guī)模。截至2023年末，龍湖集團的有息負債規(guī)模為1926.5億元，同比去年減少154億元。在手現金為604.2億元。凈負債率為55.9%，剔除預收款后的資產負債率為60.4%，同比下降約5個百分點。且2023年龍湖第一次達成了全集團整體現金流為正，實現了約35億的凈現金流。

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持有型物業(yè)成為重要引擎

廣發(fā)證券研究顯示，2023年房企持有型資產規(guī)模同比增長。據統(tǒng)計，2023年A+H板塊持有型資產，即投資性房地產規(guī)模達到1.9萬億元，同比增長5%。投資性房地產規(guī)模較大的房企包括華潤（2628億元）、中海（2077億元）、龍湖（1998億元）、招商（1270 億元）、新城（1195億元）、萬科（1101億元）等。

事實上，隨著中國新房銷量總體規(guī)模的縮減，早先大量布局經營性房地產的房企，這兩年表現出的穩(wěn)健性，越來越受到投資者的關注。

瑞銀地產首席分析師林鎮(zhèn)鴻日前表示，他在評級房企未來時，會非�？粗啬募曳科筠D變了商業(yè)模式，增加了商業(yè)地產的敞口，則可以產生更多的租金收入，讓公司免受住房需求周期性調整影響。

比如龍湖集團的經營性收入與地產銷售收入的比例就越來越高。2023年上半年，龍湖經營性收入129.7億元，地產銷售收入985.2億元，經營性收入只占地產銷售收入的13%，2024年1-5月，該比例已經提升至22%，顯示經營性業(yè)務持續(xù)擴大的趨勢。2024年1-5月，龍湖集團經營性收入約114.5億（含稅），同比增長9.7%，繼續(xù)保持穩(wěn)健增長。其中，運營收入約為60億元（含稅）、服務收入約為54.5億元（含稅）。

截止今年5月末，龍湖商業(yè)的整體出租率達到95.9%。截止6月30日，龍湖商業(yè)累計在運營商場達91座。2024年，龍湖計劃將新開14座商場，其中8座重資產項目、6座輕資產項目。這也意味著到2024年底龍湖運營的商場將超過100座，屆時也將正式來到“百MALL時代”。

隨著中國樓市告別高杠桿、高增長的模式，未來誰能掌握更多的持有型物業(yè)，或將成為持續(xù)經營發(fā)展的基石。龍湖集團表示，公司開發(fā)業(yè)務將不以規(guī)模為導向，而是注重量價平衡與投資兌現，提供好房子、好產品，保證高質量交付；運營、服務業(yè)務可以貢獻穩(wěn)定的利潤和現金流，為公司流動性安全提供保障，并成為集團利潤企穩(wěn)，重回增長的重要引擎。

中信證券研報也持有類似觀點。中信證券發(fā)布研報，看好房地產產業(yè)鏈的運營、流轉和提質環(huán)節(jié)。中信證券認為，開發(fā)領域的供給側產能出清較為充分，一些藍籌企業(yè)保有核心資產和運營能力，目前估值具備較強吸引力。

另外一家商業(yè)運營較好的A股企業(yè)新城控股也是如此。2023年新城控股實現營業(yè)收入1192億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤7.37億元。報告期內，公司實現商業(yè)運營總收入113.24億元，同比增長13.17%；不含稅物業(yè)出租及管理收入106.31億元，物業(yè)出租及管理業(yè)務毛利74.31億元，占公司總毛利提升至32.73%；物業(yè)出租及管理毛利率達69.90%。

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結 語

市場分析認為，隨著“517新政”全面落地、效果逐漸顯效，各項銷售數據顯示出核心城市市場情緒回升，預計隨著供需兩側同時優(yōu)化，房地產市場加快企穩(wěn)恢復，房企銷售將有所改善。

東莞證券亦指出，在經歷了2022年全年銷售金額同比下降兩成多基礎上，行業(yè)整體銷售金額已經下了一個臺階，2024年在低基數之上銷售同比下跌幅度可控，房價同比降幅有限。在政策利好持續(xù)疊加之下，預計本輪樓市調整周期已經接近尾聲，正處于筑底階段，后續(xù)探底回升值得期待。

參考資料：《總結與展望 | 企業(yè)：上半年銷售融資均低位調整，下半年壓力仍然較大》，克而瑞研究中心《底部可期？房地產行業(yè)積極信號持續(xù)累積 7月開門紅 顯著跑贏大盤》，券商中國《2023年房地產行業(yè)A+H板塊中報綜述：整體收入增長業(yè)績虧損，縮表仍在持續(xù)》，廣發(fā)證券

       原文標題 : 樓市半年考：弱復蘇延續(xù)，頭部房企愈發(fā)穩(wěn)健