文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 李蘭

如今，房地產(chǎn)市場(chǎng)“供大于求”形勢(shì)正發(fā)生變化。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2023年1月，全國(guó)100個(gè)典型城市狹義庫(kù)存總規(guī)模為56321萬(wàn)平方米，到12月，狹義庫(kù)存面積為53231萬(wàn)平方米，同比下降6.2%。

梳理歷年庫(kù)存變化情況，新房市場(chǎng)大多呈“供大于求”的狀態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，自2015年房地產(chǎn)行業(yè)“去庫(kù)存”以來(lái)，全國(guó)商品房待售面積曾連續(xù)4年下行。

2020年初受新冠疫情影響，樓市庫(kù)存持續(xù)下行趨勢(shì)被打斷，庫(kù)存規(guī)模由降跳增。2021年12月，狹義庫(kù)存小幅微增至6.1億平，總體供過(guò)于求格局未變，去化周期也顯著高于2020年同期水平。

2023年以來(lái)庫(kù)存規(guī)模持續(xù)收縮，全國(guó)百城住宅狹義庫(kù)存回落至近年來(lái)低點(diǎn)，該變化主要受新房供給持續(xù)縮量、成交仍然疲弱等因素影響。

易居研究院也發(fā)文指出，近6年供求關(guān)系首次扭轉(zhuǎn)，2024年新房去庫(kù)存將迎拐點(diǎn)。具體來(lái)看，2023年全年全國(guó)百城新建商品住宅供應(yīng)面積為29112萬(wàn)平方米，成交面積為31652萬(wàn)平方米，供求比為1:1.1。百城總體呈現(xiàn)了供小于求的態(tài)勢(shì)，其改變了過(guò)去五年即2018-2022年“供大于求”的常態(tài)。

易居研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額指標(biāo)連續(xù)兩年同比下降、房地產(chǎn)新開(kāi)工面積連續(xù)四年下降、全國(guó)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市土地購(gòu)置面積連續(xù)三年下降。此類數(shù)據(jù)均說(shuō)明，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供給端出現(xiàn)萎縮狀態(tài)，進(jìn)而使得庫(kù)存指標(biāo)難以增加。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，百城庫(kù)存下降具有信號(hào)意義。庫(kù)存的消化，其實(shí)是站在供求關(guān)系角度去理解的，側(cè)面反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)正在轉(zhuǎn)好。

雖然供給端短期萎縮，但是從絕對(duì)規(guī)模及去化周期看，當(dāng)前樓市去化壓力也處在高位。嚴(yán)躍進(jìn)稱，歷史上去化周期最高點(diǎn)出現(xiàn)在2012年2月，數(shù)值為22.8個(gè)月，2023年12月份去庫(kù)存周期屬于歷史“次高”水平。

那么隨著新房供求關(guān)系的變化，未來(lái)會(huì)影響房?jī)r(jià)么？

其實(shí)，房?jī)r(jià)受多重因素影響，包括政策調(diào)控、市場(chǎng)供需和經(jīng)濟(jì)發(fā)展等，不單是新房狹義庫(kù)存，當(dāng)下樓市仍處于“去庫(kù)存”的重要階段。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1月份70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，房?jī)r(jià)環(huán)比下降城市個(gè)數(shù)減少，新房和二手房?jī)r(jià)下降城市分別有56個(gè)和68個(gè)，比上月分別減少6個(gè)和2個(gè)。1月份房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量多起來(lái)了，這一現(xiàn)象也是最近11個(gè)月來(lái)首次出現(xiàn)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的回升向好，和房地產(chǎn)自身的供求關(guān)系、整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等都有關(guān)系。2023年下半年市場(chǎng)信心開(kāi)始恢復(fù)，預(yù)計(jì)到2024年信心會(huì)進(jìn)一步修復(fù)。疊加保交樓等利好消息，購(gòu)房者入市節(jié)奏會(huì)加快。

       原文標(biāo)題 : 等了6年，重大拐點(diǎn)來(lái)了