要是當年堅持下去就好了。

文 | 華商韜略 出品人畢亞軍

房地產(chǎn)大熄火的經(jīng)濟低迷與困頓中，從港府到地產(chǎn)商，甚至整個香港社會都面臨兩個選擇：

1、大力拯救房市，繼續(xù)用它拉動經(jīng)濟。

2、忍住房市的疼痛并化危為機，推動經(jīng)濟轉型升級。

進退兩難中，香港作出了選擇，也至今在為選擇買單。

【1】

“香港不是自動提款機！”

1998年8月13日下午，萬眾矚目的港府新聞發(fā)布會開場沒多久，時任特區(qū)財政司司長曾蔭權就如此擲地有聲。

當時，香港股市已被索羅斯等國際炒家持續(xù)做空近一年，恒生指數(shù)已從此前的16000多點下跌至6000多點。

市場哀鴻遍野，經(jīng)濟系統(tǒng)岌岌可危的關鍵時刻，特首董建華秘密進京，就13日發(fā)布會所要宣布的事項爭取到中央政府的堅定支持：港府將于14日入市干預市場，阻擊國際金融炒家。

在中央政府的強有力支持下，港府不但打贏了這場驚心動魄的金融大戰(zhàn)，還賺了數(shù)十億美金的賬面利潤。此前在《華爾街日報》鼓吹香港必敗的索羅斯則虧損累累，夾著尾巴逃跑了。

但打贏金融戰(zhàn)的董建華卻高興不起來。

1991至1997年，本就不低的香港房價6年再漲4倍，整個香港炒房成風。

1995年，怡和、太古等英商資本紛紛拋售其在港物業(yè)，按常理這會導致房價下跌，但最終卻如火上澆油。

一些炒作者卻利用中資為了維穩(wěn)回歸前市場而接手部分拋盤的事實，編出內(nèi)地資金會在回歸后護盤香港房市的謠言，甚至還言之鑿鑿：中央政府將為省級以上干部在港置辦房產(chǎn)。

各種傳言之下，香港房價無論炒到多高，都不會在回歸后下跌幾乎成為全民共識——“1997年之前不在香港買房子就是傻子。”

整個香港買房炒房成風，金融機構、地產(chǎn)商忙到凌晨下班是常態(tài)。一些人為了搶到房子，還會給售樓小姐送上幾萬甚至十幾萬的禮品。“就好像買不到房子就是世界末日了。”

瘋炒之下，1995年已均價高達7萬左右每平的香港房價，竟在此后1年多再漲50%，均價達到約10萬每平，徹底偏離了經(jīng)濟發(fā)展與居民可負擔水平。

到1997年，香港居民平均供樓負擔比已高達93.2%。即：1萬元月薪要拿出9320元供樓。很多低收入群體，更是拿出全部薪水也還不起房貸。

如此嚴重透支，若無外力支撐，是注定是維持不住的。然而，當股市大跌讓香港財富重挫，傳說中的外力——內(nèi)地資金護盤，并沒有發(fā)生。

當港府干預金融市場時，香港樓市也已一頭栽進跳水式的量價齊跌，房屋價格和成交量雙雙下跌超過50%……

股市和樓市，是香港經(jīng)濟的命。

這兩個市場一起急跌猛跌，讓香港經(jīng)濟和民生頓入黑暗時刻，也讓剛剛履職的董建華如臨深淵，如履薄冰。

【2】

二戰(zhàn)后的香港經(jīng)濟快速發(fā)展，城市人口持續(xù)增加，但港英政府卻長期封鎖核心城區(qū)之外的土地開發(fā)，刻意維持著樓市供不應求的局面。

甚至有人認為，推高樓市是港英政府為回歸后的香港故意制造的難題。一個佐證是，此輪房價從1991年開始大漲，而港英政府正是從1991年開始，進一步緊縮了土地供應。

高房價之下的樓市繁榮，讓地產(chǎn)商和港英政府財政賺得盆滿缽滿。

到1997年，香港地產(chǎn)頭把交椅，恒基兆業(yè)主席李兆基，已身價超過150億美元，并且取得華人至今為止在全球富豪榜的最高排名：

全球第四。

到1997年，地產(chǎn)已占香港GDP超過20%；地產(chǎn)及相關行業(yè)對香港財政的占比也已高達40%。如果算上金融業(yè)中的地產(chǎn)含量，其影響就更大。

這些數(shù)字背后，是無數(shù)工薪者擁擠在“豬籠”般狹小空間，拼命賺錢也供不起樓，甚至望“籠”興嘆的窘境。

被高房價推高的營商成本，也讓香港其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展承壓，制造業(yè)被迫外遷，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟持續(xù)脫實向虛。

早就看到問題的董建華，從競選時就下定決心：改變土地與樓市政策，平抑房價，改善民生；加大教育改革，人才培育，改善營商環(huán)境，發(fā)展科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)，推動經(jīng)濟轉型。

1997年7月1日，特區(qū)成立慶典舉行當天，董建華便打響了改變的第一槍，正式公布了史稱“八萬五”的大計劃：

在未來10年，每年供應不少于8.5萬個住宅單位，并將公屋候租的平均時間由6.5年縮短至3年——10年內(nèi)，讓全港70%的家庭自置居所。

港府還同時成立房屋用地供應督導委員會，公布了首個5年賣地計劃：1999年3月前供應120公頃土地，2002年之前再供應260公頃土地。

這一系列新政點燃了廣大市民，尤其工薪階層已被澆滅的安居夢想，也讓世人看到香港更多可能性的未來。

但當股市、樓市雙雙重創(chuàng)，居民財富和政府財政一起陷入困境。

計劃開始抵不上變化，未來開始妥協(xié)給現(xiàn)在。

【3】

到1998年中，幾乎腰斬的房價，已讓超過10萬購房者成了負資產(chǎn)者。再加上股市重創(chuàng)，整個香港都被籠罩在暗無天日，且看不到頭的經(jīng)濟劇痛中。

而且，一切來得太快了。

從“買不到房子就是世界末日了”，到“買了房子就是買到了世界末日”。短短1年，就從“天堂”到了“地獄”。

此前還在擔憂過熱的香港經(jīng)濟輿論，也很快達成了新共識：

“拯救樓市”，

“拯救經(jīng)濟”，

“拯救負資產(chǎn)者”。

地產(chǎn)商要求政府改變土地政策，取消“八萬五”計劃；此前痛恨地產(chǎn)商的一些購房者，也因為房產(chǎn)貶值一改態(tài)度和立場，加入到反對的行列。

甚至餐廳服務生都會因為經(jīng)濟蕭條之苦，開口就罵“八萬五”。

重重壓力之下，1998年6月，港府凍結了原定的土地供應計劃；2000年，董建華進一步公開表態(tài)：“金融風暴來臨，根本無機會實施‘八萬五’政策。”

即便如此，港府依然頂著壓力，確保1998年6月之前已供土地按時交樓。但當2002年推出最后一批“八千五”房屋，整個“八萬五”累計交樓約25萬套之后，這一計劃再也走不去了。

此時，香港樓市已較高點下跌70%，購房業(yè)主平均損失超過260萬港幣。一些深陷債務的負資產(chǎn)購房者，甚至絕望選擇了自殺。“八萬五”則被認為是導致這一切的罪魁禍首。

很多此前支持董建華及其新政的人，也都變成了質疑者與反對者，包括一些受益于“八萬五”而擁有了房屋的，也因房價下跌，利益角色的轉換，從支持者變成了控訴者。

在反對者收集的因為房價下跌而自殺的數(shù)十起慘案中，一位名叫黎生的自殺者，在自殺5天后才被警察發(fā)現(xiàn)尸體，以及被他裝在上衣口袋的：

一份離婚協(xié)議書和一份銀行告知單。

告知單上，銀行通知黎生，因為房貸抵押價值不足，請他在一周內(nèi)補繳330萬現(xiàn)金，不然就要收房拍賣補虧空。

而黎生還有一個特殊身份：身前曾是董建華家族企業(yè)東方海外的職員。

這讓他變成了攻擊董建華的“最生動案例”，被反復傳播與擴散。但當時的董建華，需要面對的還有更多。

【4】

“香港要成為在發(fā)展及應用資訊科技方面的全球首要城市，尤其是在電子商業(yè)和軟件發(fā)展上處于領導地位”。

1997年，當董建華如此前瞻未來時，李澤楷可能是聽得最認真的人之一。

當時方才31歲的李澤楷，已以9.5億美元將老父親幫他買下的Star TV賣給默多克，并創(chuàng)辦盈科集團于新加坡借殼上市，攜手Intel奮力向高科技撲騰。

如何抓住香港做大科技產(chǎn)業(yè)的機會？斯坦福歸來的李澤楷，從硅谷拷貝了一個想法：在香港興建一個類似硅谷，產(chǎn)學研一體的科技孵化園。

這便是董建華任內(nèi)重點推動，也至今被爭議的——“數(shù)碼港”。

李澤楷最初只是建議特區(qū)政府獨資建設數(shù)碼港，然后由盈科協(xié)助后期招商與運營。特區(qū)政府看好他的動議，但卻無力投資。1998年，在股市、樓市的雙重沖擊下，香港GDP負增長超過5.8%，財政收入也是斷崖下滑。

政府不愿意出錢，李澤楷于是重修計劃，主動請纓，提出了政府出地，盈科出資，共同發(fā)展，共享利益的PPP模式，并說服政府：

跳過招標環(huán)節(jié)，直接與盈科簽約。

雖然除了李嘉誠的長江實業(yè)之外，幾乎所有大型開發(fā)商都對港府跳過招標直接與盈科合作不滿，但財政吃緊卻又希望將數(shù)碼港做成的港府，還是頂著壓力強勢選擇了盈科。

港府這樣做是有充足理由的：即便公開招標，盈科也是當時最適合的對象。當時的香港大企業(yè)界，幾乎沒有其他人比李澤楷和他的父親，對發(fā)展科技更有意愿和能力。而公開招標，的確會耽誤進展。

總投資約160億港元的數(shù)碼港，包括4座智能寫字樓、一間五星級酒店、一個高密度住宅社區(qū)，以及多元化配套設施。以全資建設作為股本的盈科，最終享有約36%的住宅開發(fā)收益以及數(shù)碼港運營管理權；以土地和基礎建設作為股本特區(qū)政府，則享受住宅開發(fā)64%收益及其他物業(yè)所有權。

換句話說，如果說數(shù)碼港最后變成了一個地產(chǎn)項目，那它并不是被李澤楷“騙”成的地產(chǎn)項目，而是立項開始就由港府明確立項，且大部分利益亦由港府所有的地產(chǎn)項目。

為什么這么做？核心還是，港府想做但沒錢，所以用土地交換。

借助當時的互聯(lián)網(wǎng)科技熱潮，數(shù)碼港一出手就一鳴驚人。1999年5月，獲得數(shù)碼港的盈科回港借殼上市，眨眼就成了市值2000多億的科技新貴。

2000年，李澤楷更以超過千億巨資，擊敗新加坡電信，從英國大東電報局收購了占香港60%電訊市場的固網(wǎng)通訊商——香港電訊，將重組后的電訊盈科推向了5000億港元市值的新高度。

數(shù)碼港的招商也很順利。項目動工之初，盈科就拿到了惠普、IBM、軟銀、雅虎、華為等超過70份租賃意向，比爾·蓋茨也都被李澤楷請來為其站臺。

但災難，也很快來了。

2000年3月到9月，納斯達克指數(shù)從5048點大跌至不足1200點，已在全球掀起狂潮的互聯(lián)網(wǎng)，泡沫破了。

已經(jīng)擁有一批成功企業(yè)的美國互聯(lián)網(wǎng)都如此，尚還概念的盈科與數(shù)碼港自然在劫難逃。此前收購香港電訊的巨大成功，也成了巨大包袱。僅收購所借的130億美元貸款利息，就壓力山大。到2002年9月，電訊盈科的市值已狂跌到不足200億港元。

最幸運的小超人李澤楷眨眼成了最倒霉的人，數(shù)碼港的命運可想而知。

數(shù)碼港被拉垮，董建華的另一項科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)大計劃——“矽港”，也在無可奈何花落去。

1997年的董建華，對發(fā)展香港科技產(chǎn)業(yè)的設想是，一手互聯(lián)網(wǎng)科技，一手芯片科技。數(shù)次訪問硅谷考察學習后，他提出了以發(fā)展芯片為主的“矽港”計劃，并得到一個機會：

剛從臺積電離職的張汝京和漢鼎亞太主席徐大麟，希望低價獲得200多公頃土地，在香港建設世界級芯片制造基地。董建華非�？春眠@一項目，但張汝京的工廠計劃嚇壞了眼里已只有地產(chǎn)的香港人，以高科技名義炒地皮等等輿論，很快一浪高過一浪。

正為數(shù)碼港計劃“背鍋”的港府，因此壓力山大。即便張汝京將計劃大大縮減，修改為首期租用約30公頃土地，其首期計劃也遲遲未獲得放行。失望的他于是改道將工廠設在當時還相對落后的上海浦東，進而有了如今中國大陸最大芯片制造企業(yè)——中芯國際。

當輿論逼著港府，在現(xiàn)實的地產(chǎn)利益與雄心的科技理想之間選擇了土地，已經(jīng)放棄“八萬五”的香港樓市政策，也很快改變了潮水方向。

【5】

2002年推出最后一批“八萬五”住宅之后，香港房價終于止住了下跌趨勢。

但樓市、股市對香港的創(chuàng)傷，已不是止跌可以修復。到2002年，香港：

GDP已從1997年的1773億美元下降至1663億美元；財政收入也于1998年由盈余轉赤字，并在2001-2002財年赤字超過600億港元創(chuàng)歷史新高。

巨大的財富損失，也讓民生日艱，失業(yè)率持續(xù)走高。統(tǒng)計顯示，1997-2002年，香港樓市、股市總市值損失約8萬億港元，比同期香港GDP還多。居民失業(yè)率，也從1997年的2.2%上升到2002年的超過7%。

擺脫居民負資產(chǎn)，重啟經(jīng)濟增長，告別財政赤字，每一個任務都緊迫不已。什么才能更快地解決一切呢？

數(shù)碼港、矽港、科技產(chǎn)業(yè)都太遙遠了。受夠了經(jīng)濟下行之苦的香港各界，既沒信心，也沒耐心繼續(xù)聽這些長期計劃。如何立竿見影，目光最后還是落到了——

重啟房地產(chǎn)。

從廟堂到江湖，大家都相信，只要樓市重啟，房價起升，就業(yè)、股市、經(jīng)濟，民生財富，就都會重啟，也只有樓市重啟才能盡快讓這些重啟。

一系列新舉措也被快速推進。

2002年11月，時任香港房屋及規(guī)劃地政局局長孫明揚，推出了史稱“孫九招”的救市大法。取消土地拍賣、終止公屋出售……九招的每一招，都指向——讓房價重新上漲。

新政一出，房價應聲上行。

2003年6月，在中央政府支持下，香港與內(nèi)地簽署了《內(nèi)地與香港關于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關系的安排》，進一步讓市場對香港樓市前景升溫。

四個月后，特區(qū)政府更面向全世界拋出“投資移民計劃”：在港投資650萬港元即符合移民資格，基本上就是，只要在香港買房就可在香港落戶。

持續(xù)刺激之下，香港房價重回增長并拉動香港經(jīng)濟重回增長。到2004年，香港經(jīng)濟創(chuàng)下了7.5%的高增長率。

一上任就如臨深淵，一直在火線的董建華，終于可以松一口氣了。但8年“抗戰(zhàn)”下來，已經(jīng)68歲的他，也已是滿心的疲憊，健康狀況也大不如前。

2005年3月，“基于對香港、對國家負責的態(tài)度”，他向中央政府提出了辭去特首的請求，并得到批準。

阻礙樓市上漲的最大“絆腳石”終于揮別舞臺，地產(chǎn)商們舉杯相慶，而且，他們還迎來了一位容易合作的人——

曾在金融市場力挽狂瀾的“老財長”，高喊著“房地產(chǎn)市場是香港經(jīng)濟的重要基礎”的新特首曾蔭權。

曾蔭權領導的新一屆港府不但徹底將“八萬五”遺忘，更進一步緊縮供應，刺激房價上漲。到他2012年因涉嫌犯罪被迫卸任特首之際，香港房價已陸續(xù)超越此前的高點不斷新高。

即便卸任前一年，曾蔭權已在持續(xù)沸騰的民怨中，承認自己執(zhí)行了錯誤的政策，并宣布恢復政府居屋計劃，香港的高房價也已是覆水難收了。

2012年，更傾向董建華政綱的梁振英當選新一屆特首。他一上任就努力平抑樓市、加強科創(chuàng)，并于2015年推動成立了特區(qū)政府的第13個局——創(chuàng)新科技與工業(yè)局，但也是有可圈可點的成績，卻未從根本上扭轉格局。

而且，梁振英還遇到一個新挑戰(zhàn)：高速經(jīng)濟成長之下的內(nèi)地，房價也是一輪高過一輪，甚至讓香港房價相對“漲得慢了”，大量內(nèi)地資金因此涌入香港，成為香港最強有力的樓市新買家。從10多億的別墅到數(shù)百萬的公寓小戶，都有內(nèi)地的一擲千金。

香港房價也因此繼續(xù)新高。

到2021年，其中心城區(qū)房屋均價已漲至約15萬港元一平。在諸多調查統(tǒng)計中，香港都是全球房價最高，住房負擔最重的城市，并且屬于“極度負擔不起”的最嚴重水平。

房價“一將功成”背后，卻是董建華20年前立志解決的問題，不但依然還是問題，而且成了更大的問題。

【6】

梁振英曾在施政報告中直言，高房價是香港最嚴峻的民生問題，也是香港經(jīng)濟問題的根源：它阻礙了創(chuàng)新與實體經(jīng)濟的持續(xù)成長。

包括數(shù)碼港，也的確在相當長一段時間內(nèi)徹底淪為了地產(chǎn)項目。

數(shù)據(jù)顯示，到2014年1月，數(shù)碼港的地產(chǎn)開發(fā)已累計讓港府獲利超過180億港元，讓盈科獲利超過60億港元，但它從未真正培育出任何一家有國際性影響力的科創(chuàng)企業(yè)。

李澤楷當初對數(shù)碼港的打算是，通過地產(chǎn)收入的反哺，大幅降低入駐企業(yè)的租金與運營成本，形成良性循環(huán)的生態(tài)系統(tǒng)，助推科技創(chuàng)新與創(chuàng)業(yè)。

數(shù)碼港也的確做到了租金最優(yōu)惠，但它卻無法降低香港的整體營商成本，改變香港整體的營商環(huán)境。

車庫里的雄心，湖畔花園的因為相信而看見，朝氣蓬勃的年輕人……這些才是創(chuàng)新與創(chuàng)業(yè)的關鍵。

香港有全球持續(xù)繁榮的房地產(chǎn)市場，但它的年輕人卻漸漸缺少了這些，缺少了夢想、闖勁與信心。

這也是今天重做科創(chuàng)夢的李家超特首，最大最難的難題。

【7】

當香港被高房價所困，面積和人口都小出一大截的新加坡，則靠著對居者有其屋的初心不變，對科創(chuàng)與實體的持續(xù)加強，實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟大反超。

新加坡推出首個制造業(yè)振興計劃的1970年代，香港制造業(yè)占GDP比重高達30.9%，工業(yè)出口占總出口的超過80%。2000年，香港工業(yè)增加值GDP占比還高達約13%，但到2020年，這一數(shù)字已萎縮至約6%。

香港工業(yè)持續(xù)衰退之際，新加坡的工業(yè)卻越來越硬。如今，其制造業(yè)不但占GDP比重超過20％，而且以高端制造傲立于世界產(chǎn)業(yè)鏈。它生產(chǎn)著全球約60%的微陣列、35%的熱循環(huán)儀和質譜儀、30%的助聽器、20%的半導體設備，同時還是全球第三大煉油中心，世界性的醫(yī)藥生產(chǎn)中心。

彭博創(chuàng)新指數(shù)顯示，疫情中的2020年，新加坡制造業(yè)產(chǎn)值依然比2019年增加了7.3%，創(chuàng)新制造力排全球第三；疫情中的2021年，新加坡再上升一位，居世界第二，僅次于韓國。

科技與制造業(yè)的差距，也直接導致香港與新加坡的經(jīng)濟命運逆轉。

1997年香港GDP1774億美元之際，新加坡GDP才1001億美元；2021年香港GDP為3681億美元，新加坡GDP則已到了3970億美元。

人均GDP方面，新加坡2021年已超7萬美元，為亞洲最高，香港則不到5萬美元。

是什么造就了20年間的命運逆轉？

梁振英對2002年后港府重走地產(chǎn)依賴路徑的一個觀點或許就是最佳注解。

他說：“從后來的經(jīng)歷看，其他行業(yè)包括經(jīng)濟恢復還是比較快的。”翻譯一下就是：

如果香港當初能夠忍住房地產(chǎn)之苦，咬緊牙關，堅定信心，推動轉型，其實是有機會轉型成功的，甚至轉型已經(jīng)成功了。

但如果沒有如果。

梁振英回憶起來也只能是“當然，放到當年，是沒有人敢講那個話的。”

“要是有前后眼，水晶球的話，那當年堅持下去就好了”。

——END——

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       原文標題 : 20年前，香港拯救房市之后