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恒大凈負(fù)債率實(shí)現(xiàn)一條紅線變綠,許家印兌現(xiàn)承諾

文丨李登華  編輯丨吳大郎
出品丨牛刀財(cái)經(jīng)(niudaocaijing)

恒大進(jìn)行了一場教科書級別的“降負(fù)債”。

6月30日,據(jù)媒體報(bào)道,恒大凈負(fù)債率已降至100%以下,實(shí)現(xiàn)一條紅線變綠。

昨日消息,恒大有息負(fù)債約5700多億元,與去年最高時(shí)的8700多億元相比,短短一年時(shí)間里,大幅下降了約3000億元。

恒大降負(fù)債的加速實(shí)現(xiàn),不僅是其經(jīng)營狀況的改善,更重要的是,在新恒大“多元產(chǎn)業(yè)+數(shù)字科技”的大戰(zhàn)略下,表現(xiàn)出其戰(zhàn)略的制定能力和執(zhí)行的定力,這對于市場信心無疑是極大的提振。

01  負(fù)債降3000億,許家印兌現(xiàn)承諾

恒大順利大幅降低負(fù)債早有預(yù)兆。

這個(gè)月初,恒大集團(tuán)戰(zhàn)略合作伙伴交流會上,許家印提出“6月底前恒大的有息負(fù)債將降到5字頭,至少實(shí)現(xiàn)一條紅線變綠!

如今,許家印兌現(xiàn)了承諾,恒大超預(yù)期完成了降負(fù)債目標(biāo)。

過去一年來,恒大在降負(fù)債上表現(xiàn)出了超強(qiáng)的決心和執(zhí)行力。

從去年3月開始,恒大開始全面實(shí)施“高增長、控規(guī)模、降負(fù)債”的發(fā)展戰(zhàn)略。

事實(shí)上,自實(shí)施新戰(zhàn)略以來,恒大在降負(fù)債成效顯著。去年10月,恒大就在10天內(nèi)分三次大手筆償還了約294億港元的債務(wù),而近日剛償還的美元債本息136億港元,是恒大自去年3月以來累計(jì)歸還的第7筆境外債券本息,合計(jì)約106億美元(折合超823億港幣)。

值得注意的是,恒大集團(tuán)全部以自有資金償還,沒有做任何一筆發(fā)新還舊。

6月24日,中國恒大發(fā)布公告,已安排自有資金約136億港元匯入債券還款賬戶,用以償還今年6月28日到期的14.5億美元債,以及所有境外美元債到期的應(yīng)付利息近3億美元,合計(jì)約17.5億美元。

至此,恒大到2022年3月前,再無到期的境內(nèi)外公開市場債券。

對市場承諾的實(shí)現(xiàn),一方面是恒大一年來業(yè)績優(yōu)異的體現(xiàn),另一方面,也體現(xiàn)出了恒大對于商業(yè)信譽(yù)的看重——恒大集團(tuán)成立25年來,從未出現(xiàn)借款利息晚付、本金逾期歸還的情況。

強(qiáng)勁銷售及超高回款是恒大提前償債的最大底氣。去年初,疫情影響樓市墜入冰點(diǎn),恒大率先實(shí)施“網(wǎng)上賣房”顛覆性營銷革命。

此外,恒大在資本市場動作頻頻,旗下涉足8大產(chǎn)業(yè),擁有4個(gè)上市平臺,其中恒大物業(yè)、恒大汽車、恒騰網(wǎng)絡(luò)均已成功上市,房車寶、恒大童世界、恒大冰泉等未來也將陸續(xù)分拆上市,恒大有望進(jìn)一步充實(shí)資本實(shí)力,降負(fù)債成效或?qū)⑦h(yuǎn)超外界預(yù)期。

降負(fù)債是恒大未來一段時(shí)間內(nèi)的核心目標(biāo)。在今年業(yè)績發(fā)布會上,許家印已給出了未來三年降檔目標(biāo):

2021年6月30日將凈負(fù)債率降至100%以下,2021年12月31日現(xiàn)金短債比達(dá)到1以上,2022年12月31日將資產(chǎn)負(fù)債率降至70%以下,全面達(dá)到監(jiān)管要求,實(shí)現(xiàn)“三條紅線”全部轉(zhuǎn)綠。

如今,凈負(fù)債率已經(jīng)超預(yù)期轉(zhuǎn)綠,今年恒大延續(xù)了去年的強(qiáng)勁增長勢頭,前5個(gè)月總計(jì)銷售額2851.6億,回款2507.4億,均創(chuàng)歷史新高。優(yōu)良的業(yè)績作為支撐,有理由相信恒大能夠順利實(shí)現(xiàn)另外兩條紅線轉(zhuǎn)綠的目標(biāo)。

02  兩增一減,恒大的決心

“三條紅線”的大背景下,房企拼的就是一個(gè)回款能力。恒大在銷售回款和融資回款上均表現(xiàn)不俗。

銷售回款上,恒大敢于創(chuàng)新。

除了率先實(shí)施“網(wǎng)上賣房”外,今年恒大繼續(xù)加大銷售力度,上個(gè)月的第三屆“5·31購房節(jié)”,大量高品質(zhì)、高性價(jià)比的項(xiàng)目在各地掀起了一波樓市小高潮。

如南寧恒大御府、昆明恒大珺睿、烏魯木齊悅府、十堰御府等項(xiàng)目開盤當(dāng)天去化率均超80%,其中南寧恒大御府開盤熱銷21億元、昆明恒大珺睿銷售12億元。

以截至今年5月的業(yè)績來看,恒大累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額2851.6億元,同比增長4.5%;累計(jì)銷售面積3383.3萬平方米,同比增長12.5%;銷售回款2507.4億元,同比增長6.1%,平均每月回款500億元,位居行業(yè)第一。

一條紅線“轉(zhuǎn)綠”背后,新恒大已來

在房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)控、政策不斷收緊的大背景下,恒大能取得上述成績實(shí)屬難得。

另外,恒大依托積極的營銷舉措、高品質(zhì)高性價(jià)比產(chǎn)品,以及擁有超2100萬全民經(jīng)紀(jì)人、超4萬家門店的“房車寶”平臺,在過去一年疫情和調(diào)控的雙重影響下,依然交出了一份靚麗的成績。

全年銷售額7232億,增長高達(dá)20.3%;完成全年6500億銷售目標(biāo)的111%;銷售回款更大增38.5%至6532億,營業(yè)額5072億元,凈利潤314億元。各項(xiàng)指標(biāo)齊創(chuàng)歷史新高,成為為數(shù)不多實(shí)現(xiàn)銷售、回款大幅增長的龍頭房企。

在融資方面,多元產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈為恒大提供了新的資產(chǎn)增長渠道。

去年8月恒大物業(yè)引入戰(zhàn)略投資235億港元,之后的12月上市募資140.8億港元;去年9月和今年1月,恒大汽車兩次引入戰(zhàn)略投資合計(jì)300億港元等。恒大的這些舉措,都進(jìn)一步加強(qiáng)了手中的現(xiàn)金流。

恒大降負(fù)債的另一個(gè)重要的措施就是做減法:嚴(yán)控土儲規(guī)模,實(shí)現(xiàn)土儲負(fù)增長。

去年下半年,恒大土儲面積下降近1000萬平方米,同時(shí),未來兩年恒大計(jì)劃年均再下降1500萬平方米,可售土儲總規(guī)模控制在2億平方米左右,保持在合理水平。

減少土地儲備的同時(shí),不容忽視的是,恒大手中的資產(chǎn)依然豐厚優(yōu)質(zhì)。

恒大年報(bào)數(shù)據(jù)顯示:截至2020年12月31日,其土地儲備項(xiàng)目共計(jì)789個(gè),幾乎覆蓋全部一線以及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)且有潛力的城市。由于堅(jiān)持不拿地王,恒大的土儲性價(jià)比很高,其中一二線城市占比67%平均樓面價(jià)為2638元。

另外,恒大集團(tuán)還擁有未入表的舊改項(xiàng)目約100個(gè),大灣區(qū)78個(gè)(深圳55個(gè))、太原8個(gè)、石家莊2個(gè)、鄭州2個(gè)、其他城市10個(gè),價(jià)值潛力巨大。也就是說,僅憑恒大目前的土地“存貨”便足以支撐恒大的未來發(fā)展,龐大的土儲規(guī)模給控規(guī)模提供了充足的底氣。

03  “多元產(chǎn)業(yè)+數(shù)字科技”,新恒大已來

如今再看恒大,早已不只是地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

2020年業(yè)績公開會上,恒大董事局主席許家印宣布“新恒大”的到來。

目前,恒大已完成以民生地產(chǎn)為基礎(chǔ)的“多元產(chǎn)業(yè)+數(shù)字科技”轉(zhuǎn)型,旗下8大產(chǎn)業(yè)恒大地產(chǎn)、恒大汽車、恒大物業(yè)、恒騰網(wǎng)絡(luò)、房車寶、恒大童世界、大健康產(chǎn)業(yè)、恒大冰泉。

“新恒大”的布局思路十分清晰:全面覆蓋衣食住行、文旅康養(yǎng)等領(lǐng)域,通過新能源汽車、互聯(lián)網(wǎng)流媒體等8大產(chǎn)業(yè)平臺聯(lián)動,打造數(shù)據(jù)互通共享的智慧科技生態(tài)圈,躋身世界一流科技企業(yè),為用戶創(chuàng)造科技生活無限未來。

恒大汽車發(fā)展迅猛,同步研發(fā)14款車,已發(fā)布9款,將搭載H-SMART OS頂級智能網(wǎng)聯(lián)系統(tǒng)、宇航級智能座艙和業(yè)內(nèi)最強(qiáng)算力平臺,打造“車家合一”的智聯(lián)移動空間。

同時(shí),恒大汽車全球布局十大生產(chǎn)基地,天津、上海、廣州基地已啟動試生產(chǎn)調(diào)試。截至目前,恒大汽車已累計(jì)投入474億元,目標(biāo)成為世界規(guī)模最大、實(shí)力最強(qiáng)的新能源汽車集團(tuán)。

恒騰網(wǎng)絡(luò)完成向互聯(lián)網(wǎng)流媒體平臺的轉(zhuǎn)型,以高品質(zhì)的原創(chuàng)內(nèi)容,為用戶提供個(gè)性化的極致觀影體驗(yàn)。南瓜電影會員今年以來呈現(xiàn)幾何式增長,截至5月末,累計(jì)注冊會員5527.4萬人,付費(fèi)訂閱用戶2014.7萬人。

恒大物業(yè)通過標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營和智能化管理,打造固定空間科技服務(wù)平臺,并于去年12月成功上市。截至今年2月底,恒大物業(yè)合約面積達(dá)6.79億平方米,在管面積達(dá)4.13億平方米,預(yù)計(jì)今年底將分別突破8億平方米和6億平方米。

房車寶創(chuàng)新應(yīng)用數(shù)字科技,構(gòu)建房車、汽車線上線下全渠道交易及綜合服務(wù)平臺,目前擁有全民經(jīng)紀(jì)人會員2129萬,門店4.3萬家,預(yù)計(jì)今年交易規(guī)模將超過2萬億元。日前,房車寶成功引入弘毅投資、中信、中融、周大福等戰(zhàn)略投資者,投資額合計(jì)163.5億港元,計(jì)劃今年底或明年初上市。

童世界打造全球唯一的“全室內(nèi)、全天候、全季節(jié)”大型主題樂園,開啟“線下游樂+線上娛樂”的創(chuàng)新模式,打造全球最具影響力和競爭力的互動文娛平臺。

恒大冰泉致力于為客戶精準(zhǔn)提供滿足需求的健康食品,打造消費(fèi)服務(wù)新平臺,目前正在籌劃上市。

可以看出,恒大的發(fā)展主線是多元產(chǎn)業(yè)+數(shù)字科技。以數(shù)字科技為依托,落地于服務(wù)民生衣食住行的產(chǎn)業(yè)當(dāng)中。而對于恒大來講,恒大物業(yè)、恒大汽車、恒騰網(wǎng)絡(luò)在各自領(lǐng)域強(qiáng)勢整合資源,走出了“第二增長曲線”。

近期,恒大降負(fù)債和多個(gè)產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,獲得國際大行一致唱多。

摩根大通認(rèn)為,恒大物業(yè)股價(jià)強(qiáng)勁反彈動力充足:一是上半年盈喜公告或?qū)l(fā)布,料將有55%的同比收益增長;二是8月份業(yè)績可能就新增在管面積有利好消息;三是可能有并購利好。

野村也認(rèn)為,恒大物業(yè)強(qiáng)勁基本面支撐重估。野村證券則給予恒大物業(yè)“買入”評級和18.5港元的目標(biāo)價(jià)。

摩根大通表示,恒大的發(fā)展路線已經(jīng)清晰,完成以民生地產(chǎn)為基礎(chǔ)的“多元產(chǎn)業(yè)+數(shù)字科技”轉(zhuǎn)型,無論是恒大物業(yè)、恒大汽車、恒騰網(wǎng)絡(luò)均已得到市場認(rèn)可,房車寶、恒大童世界、恒大冰泉等也將陸續(xù)分拆上市,一旦取得成功,這些資產(chǎn)的價(jià)值將會進(jìn)一步顯現(xiàn)。

另外,恒騰網(wǎng)絡(luò)背后,恒大、騰訊兩大頂級股東的背景,給予了恒騰網(wǎng)絡(luò)足夠的市場想象空間。建銀國際研報(bào)首評恒騰網(wǎng)絡(luò),基于2022年50倍的市盈率,給予優(yōu)于大市評級。

04  結(jié)語

對于恒大來講,降負(fù)債不僅僅是短期目標(biāo)和結(jié)果,“多元產(chǎn)業(yè)+數(shù)字科技”的新恒大加速到來背景下,這也是對市場的表態(tài)。

恒大有決心,有信心,更有能力,不斷升級擴(kuò)容多元產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈,以高質(zhì)量加速發(fā)展出一個(gè)生機(jī)勃勃的“新恒大”。

聲明: 本文由入駐維科號的作者撰寫,觀點(diǎn)僅代表作者本人,不代表OFweek立場。如有侵權(quán)或其他問題,請聯(lián)系舉報(bào)。

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